Viernes negro en Costa Rica: vivienda, crédito y alquiler

Si en estas fechas usted ve una oferta de vivienda, sea un proyecto en preventa, un crédito o un alquiler, conviene saber qué dice la ley antes de firmar. Aquí está de dónde viene el Viernes negro, qué revisa el Ministerio de Economía y, sobre todo, las reglas y los lugares oficiales donde usted puede verificar cada cosa.

De dónde viene el Viernes negro y qué revisa el MEIC

El Viernes negro es el viernes siguiente al Día de Acción de Gracias de Estados Unidos, el día en que allá arranca la temporada de compras de Navidad. El nombre no nació en una tienda, sino en la calle: lo cuenta Joseph P. Barrett, uno de los periodistas que lo publicaron por primera vez.

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   Inicios de los años sesenta, Filadelfia. La policía de tránsito llama «Viernes negro» al día después de Acción de Gracias, el de los peores embotellamientos del centro de la ciudad.
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   La prensa lo adopta. Los periodistas Joseph P. Barrett y Nathan Kleger, del diario Evening Bulletin, usan el término en una nota de portada sobre el tránsito de ese día.
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   Los comercios se quejan. Los comerciantes del centro protestan ante el comisionado de policía Albert N. Brown, y al año siguiente él llama al día «Big Friday» (Gran Viernes) en un comunicado. Los periodistas siguen diciendo «Viernes negro».
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   La televisión lo difunde. Según Barrett, el término se usó cada año y luego lo tomó la televisión.

En Costa Rica, el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) fiscaliza los comercios durante el Viernes negro: revisa que informen el precio final con impuestos, el precio anterior y el de oferta, la vigencia y las restricciones, y que respeten la garantía. Esto encontró en 2024 y 2025:

Si la oferta es una casa o un lote en preventa

El artículo 44 de la Ley 7472 cubre las ventas a plazo de «bienes inmuebles, apartamentos y casas» que se ofrecen al público y cuya entrega depende de un hecho futuro a cargo del vendedor, como terminar la obra. Para los proyectos inmobiliarios, las reglas están en el Decreto 42995-MEIC, que no se aplica a la venta de inmuebles ya construidos. Lo que establece:

• Autorización antes de ofrecer. El plan de ventas del proyecto debe estar autorizado por la Dirección de Apoyo al Consumidor del MEIC antes de ofrecerse al público (artículo 4).
• Sin autorización, no hay reserva. Antes de la aprobación, el desarrollador puede hacer publicidad del proyecto, pero no puede recibir reservas, primas ni dinero de ningún tipo (artículo 11).
• Su prima queda protegida. El desarrollador demuestra su solvencia con un fideicomiso de las primas o con una garantía a favor del MEIC; con fideicomiso, el dinero se le entrega en seis tractos, al 10 %, 30 %, 50 %, 70 %, 90 % y 100 % de avance de la obra, según el informe de un ingeniero independiente (artículos 2 y 25).
• Devolución del 100 %. Si el desarrollador incumple el contrato, usted tiene derecho a la devolución del 100 % de la prima y de los abonos (artículo 26); y el responsable del plan debe ordenar que se le devuelva si le proponen cambiar las condiciones pactadas y usted no las acepta (artículo 23).
• Cómo verificarlo. El MEIC publica en su sitio la lista de proyectos autorizados y emite constancias y certificaciones a quien las pida, en un plazo de ocho días hábiles, por medio de certificacionesventasaplazo@meic.go.cr (artículo 9).

El MEIC publica dos listas: la de los proyectos autorizados según el Decreto 42995, vigente desde el 18 de octubre de 2021, y la de los autorizados con el reglamento anterior, el Decreto 37899. La primera, en su versión de octubre de 2026, enumera 217 proyectos; la resolución más reciente que incluye es del 28 de setiembre de 2026.

Si la oferta es un crédito para vivienda

Desde la Ley 9859 de 2020, el artículo 36 bis de la Ley 7472 fija una tasa anual máxima para «todo tipo de crédito», salvo los microcréditos. El Banco Central la calcula y la publica en la primera semana de enero y de julio, y rige para los contratos que se firmen en el semestre siguiente. Para el segundo semestre de 2026 es del 36,48 % en colones y del 30,11 % en dólares. Cualquier cargo, costo financiero o comisión cuenta como parte de la tasa, salvo un cargo de cobranza que no puede pasar del 5 % de la parte del abono al principal que está en mora ni de 12 dólares, y solo se cobra a partir del quinto día de atraso, una vez al mes.

• Antes de firmar. Quien ofrece el crédito debe darle por escrito, de forma clara, el mecanismo para determinar la tasa de interés, los saldos sujetos a interés y la fórmula para calcularlos (artículo 44 bis de la Ley 7472).
• Después de firmar. No puede modificar ninguna condición del crédito de forma unilateral, y en los estados de cuenta debe separar el principal, los intereses, los intereses moratorios, los recargos y las comisiones (mismo artículo).
• Su historial, antes que el banco. Usted puede pedir su reporte del Centro de Información Crediticia de la SUGEF en cualquier entidad supervisada o en el sitio de la SUGEF, con firma digital. Muestra su deuda actual, su clasificación de riesgo, el historial de los últimos cuatro años y qué entidades lo han consultado; si hay un error, se reclama primero ante la entidad que lo reportó.

El bono de vivienda para familias de ingresos medios

En 2026, el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) ofrece el bono-crédito y el bono-prima a familias con ingresos brutos de entre ₡485.019 y ₡1.940.076 al mes: el bono va de ₡5,8 millones a ₡9,6 millones, según los ingresos, y se suma a un crédito o se aplica a su prima. Se otorga una sola vez, a costarricenses o residentes permanentes que no tengan casa propia, y se pide en las 23 entidades autorizadas, como mutuales, bancos públicos y cooperativas. La vivienda no debe pasar de ₡76.500.000, el tope de interés social. Por ley, ningún bono puede superar treinta salarios mínimos de un obrero no especializado de la construcción (artículo 50 de la Ley 7052).

Si lo que busca es alquilar

Los alquileres se rigen por la Ley 7527, General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Sus derechos para el inquilino son irrenunciables: una cláusula que los quite es nula, sin afectar el resto del contrato (artículo 3). Las reglas que más pesan al firmar:

• Tres años como mínimo. Un contrato no puede durar menos de tres años; si se pacta menos, se entiende por tres (artículo 70). Si el arrendador no avisa al menos tres meses antes del vencimiento que no lo renovará, se prorroga por otros tres años (artículo 71).
• Un mes por adelantado. En un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad (artículo 58). En las viviendas de carácter social, tampoco una garantía mayor de una mensualidad (artículo 92).
• Siete días para pagar. El alquiler se paga por mes, salvo otro acuerdo, y puede pagarse dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento; usted tiene derecho a un recibo (artículos 56 y 58).
• Reajuste en colones. Al final de cada año del contrato, si la inflación de los doce meses anteriores no pasó del 10 %, el alquiler puede subir como máximo ese porcentaje, medido con el índice de precios al consumidor del INEC. Si la inflación pasó del 10 %, el Ministerio de Vivienda fija el porcentaje adicional, que no puede ser menor del 10 % ni mayor que la inflación del año. Rige desde el pago siguiente a la notificación, que debe ir junto con la certificación del INEC o una copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Un reajuste mayor es nulo (artículo 67, reformado por la Ley 9354 de 2016).
• Alquiler en dólares. Se mantiene la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin reajuste (artículo 67), y usted puede pagarlo en colones al tipo de cambio de venta del Banco Central del día del pago (artículo 57).

Datos curiosos

• El nombre nació por el tránsito, no por las ventas: así lo cuenta uno de los dos periodistas que lo publicaron.
• La tasa máxima de este semestre sale de las tasas de interés de los doce meses anteriores: el Banco Central usó las de julio de 2025 a junio de 2026.
• En octubre de 2022, el Ministerio de Vivienda recordó que el reajuste anual máximo de los alquileres de vivienda para setiembre de ese año era del 10,07 %.
• En 2024 y en 2025 el resultado general del MEIC en el Viernes negro fue idéntico: el 38 % de los comercios visitados cumplía con todo.

Preguntas frecuentes

¿El Viernes negro es feriado en Costa Rica?

No. No aparece entre los feriados del artículo 148 del Código de Trabajo, según el calendario oficial del Ministerio de Trabajo para 2026. Es un día laboral normal; en 2026 cae el 27 de noviembre.

¿Me pueden cobrar una reserva por un proyecto que aún no tiene autorización del MEIC?

No. Según el artículo 11 del Decreto 42995-MEIC, antes de la aprobación el desarrollador puede hacer publicidad, pero no recibir reservas, primas ni sumas de dinero de ningún tipo. Si el proyecto no aparece en la lista del MEIC, puede pedir una certificación.

¿La tasa máxima de interés se aplica a los créditos de vivienda?

Sí. El artículo 36 bis de la Ley 7472 la fija para todo tipo de crédito, salvo los microcréditos, que tienen su propio tope. En el segundo semestre de 2026 es del 36,48 % en colones y del 30,11 % en dólares. Según el MEIC, cobrar más es usura y se denuncia en la vía penal.

¿Dónde se puede denunciar una oferta engañosa?

El MEIC recibe consultas y denuncias en la línea gratuita 800-CONSUMO (800-266-7866) y por WhatsApp al 6140 9657, según sus comunicados del Viernes negro de 2024 y 2025. Para los proyectos inmobiliarios, su dirección es autorizacionesinmobiliario@meic.go.cr o el teléfono 2549-1400.

Fuentes

• The Philadelphia Inquirer: «Philly's role in the naming of 'Black Friday' started with Center City traffic», de Joseph P. Barrett (22 de noviembre de 2022; antes en el Daily News, 25 de noviembre de 1994).
• MEIC: comunicados del Viernes negro del 29 de noviembre de 2024 y del 28 de noviembre de 2025.
• SINALEVI: Ley 7472, de Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor, texto vigente (artículos 36 bis, 44 y 44 bis).
• SINALEVI: Decreto Ejecutivo 42995-MEIC, Reglamento de ventas a plazo de ejecución futura de proyectos inmobiliarios, texto vigente.
• MEIC: página «Inmobiliario» y lista de proyectos autorizados según el DE-42995-MEIC (octubre de 2026); página «Usura».
• Banco Central de Costa Rica: comunicado CP-BCCR-017-2026 (3 de julio de 2026) y cuadro de tasas de interés anuales máximas.
• SUGEF: preguntas frecuentes sobre el Centro de Información Crediticia (febrero de 2023).
• BANHVI: comunicados sobre los bonos para clase media (6 de marzo y 10 de agosto de 2026); SINALEVI: Ley 7052, artículos 50 y 51.
• SINALEVI: Ley 7527, General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, texto vigente, con la nota sobre la resolución DMVAH-0014-2022-MIVAH.
• Ministerio de Trabajo y Seguridad Social: calendario de feriados 2026 (4 de diciembre de 2025).