Qué cuesta comprar una casa además del precio en Costa Rica

Comprar una casa en Costa Rica cuesta más que el precio pactado: el traspaso paga impuesto, la inscripción paga derechos de registro y timbres, el notario cobra según un arancel obligatorio y, si hay crédito, el banco suma avalúo, comisiones y seguros. Esta guía explica cada gasto, quién lo paga según la ley y cómo estimar el total antes de firmar, tanto para quien compra con recursos propios como para quien compra con hipoteca.

¿Cuánto cuesta comprar una casa además del precio?

En Costa Rica, el precio que se pacta con el vendedor es solo una parte del desembolso. Al cerrar la compra se suman los impuestos y derechos que cobra el Estado por el traspaso y su inscripción, los timbres de la escritura, los honorarios del notario y, si la compra se financia, los costos del crédito hipotecario. Después de firmar empiezan los gastos de ser propietario, como el impuesto municipal. A quien busca entre las casas en venta en Costa Rica le conviene reservar desde el primer día una partida aparte para estos rubros y no confundirla con la prima que pide el banco.

La tabla de esta sección muestra los precios que se piden este mes por casas y apartamentos en venta en todo el país. Son precios pedidos en anuncios, no precios de venta cerrados, pero sirven como punto de partida: casi todos los gastos de cierre se calculan sobre el valor que se declara en la escritura, así que el mismo trámite cuesta más cuanto mayor sea ese valor. El detalle por provincia y por cantón está en la página de precio de casas en Costa Rica, útil para ubicar el rango de la zona que le interesa antes de hacer cuentas.

Casi todos estos gastos se calculan como un porcentaje o una tarifa sobre el valor que consta en la escritura, y varios tienen un mínimo o se cobran por tramos. La tabla siguiente resume cada rubro, la base sobre la que se calcula y quién lo paga cuando las partes no pactan otra cosa. Las secciones que siguen explican cada uno con su fuente legal, para que usted pueda comparar la estimación del notario con lo que dice la norma.

¿Cuánto es el impuesto de traspaso y quién lo paga?

Según los artículos 1 y 8 de la Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (Ley 6999), el traspaso de un inmueble, bajo cualquier título, paga un impuesto del 1,5%, salvo las excepciones que la misma ley señala. «Bajo cualquier título» quiere decir que no importa la forma jurídica con que la propiedad cambia de dueño: si hay traspaso, el impuesto aplica. Las exenciones existen, pero son casos que la propia ley enumera, y es el notario quien debe revisar si su compra calza en alguno antes de firmar. Sin esa revisión, lo prudente es presupuestar el impuesto completo.

El artículo 6 de la Ley 6999 dispone que el impuesto lo deben el vendedor y el comprador por partes iguales, como responsables solidarios, salvo en un remate o en una dación en pago, donde quien adquiere responde por el total. Que sean solidarios significa que la obligación alcanza a los dos, aunque en el contrato pacten otro reparto. Por eso conviene que la escritura deje claro quién cubre qué parte y que el comprador verifique que el pago se hizo. Si usted compra en un remate o recibe una casa en dación en pago, presupueste el impuesto entero a su cargo.

La base y el plazo están en los artículos 4 y 7 de esa ley: el impuesto se paga dentro de los 15 días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura y se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde con el valor usual de mercado y nunca menor al mayor valor registrado para el impuesto sobre bienes inmuebles. En la práctica, declarar en la escritura un valor menor al pactado no es un ahorro legítimo: la base tiene un piso legal, y el notario normalmente cobra el impuesto al firmar para pagarlo a tiempo.

¿Qué cobran el Registro, los timbres y el notario?

Para que la compra quede a su nombre, la escritura se inscribe en el Registro Nacional. Según el artículo 2 de la Ley de Aranceles del Registro Público (Ley 4564), la inscripción de un traspaso de inmueble paga derechos de registro de ₡5 por cada ₡1.000, o sea el 0,5%, calculados sobre el mayor valor entre el que dan las partes y el que conste en el Registro Único de Valores, con un mínimo de ₡2.000 por documento. Igual que en el traspaso, la base no la fija solo el contrato: si el valor registrado es mayor que el declarado, se paga sobre el registrado.

La escritura paga además dos timbres. El artículo 14 de la Ley del Timbre Agrario (Ley 5792) fija ₡1,50 por cada ₡1.000 en la escritura de traspaso de un inmueble, y ₡1 por cada ₡1.000 si es una vivienda de interés social cuyo valor no excede el monto que fija el BANHVI. El otro es el timbre del Colegio de Abogados: según el artículo 108 del Arancel de honorarios por servicios profesionales de abogacía y notariado (Decreto Ejecutivo 41457-JP), es un monto fijo por tramos de cuantía, exento hasta ₡250.000 y que sube hasta ₡55.000 desde ₡500 millones; en un traspaso, la cuantía es el mayor valor entre el real y el fiscal declarado.

Los honorarios del notario no se negocian a la baja libremente. El artículo 74 de ese arancel establece que, por una compraventa, el notario cobra según la cuantía y por tramos: 2% hasta ₡11 millones, 1,5% sobre el exceso hasta ₡16,5 millones, 1,25% sobre el exceso hasta ₡33 millones y 1% sobre el exceso de ₡33 millones, con un mínimo de ₡60.500. Cada porcentaje se aplica solo a la porción del valor que cae en su tramo, no al valor completo, así que el cálculo correcto suma los tramos uno por uno. Pida al notario ese desglose por escrito.

¿Quién paga todo esto? El artículo 68 del Decreto Ejecutivo 41457-JP dispone que, salvo acuerdo entre las partes o una disposición legal en contrario, los honorarios del notario, los derechos, los timbres y los impuestos de un acto o contrato se pagan por partes iguales. Es una regla supletoria: vendedor y comprador pueden pactar otro reparto en la opción de compra o en la carta de intenciones. Si el vendedor propone que el comprador asuma todos los gastos, eso es parte de la negociación del precio y conviene evaluarlo como tal.

¿Qué cuesta el crédito hipotecario además de los intereses?

Si usted compra con financiamiento, el banco o la mutual suma sus propios costos antes del desembolso. El primero es el avalúo: un perito de la entidad visita la casa y fija su valor, que es la base para decidir cuánto presta. El avalúo se paga aunque el crédito no se apruebe, y si el valor que da es menor que el precio pactado, la diferencia sale de su bolsillo como prima adicional. Por eso conviene pedir el avalúo temprano, antes de comprometer arras o un depósito de reserva con el vendedor.

Después vienen las comisiones y los seguros. Muchas entidades cobran una comisión de formalización o de estudio del crédito, y casi todas exigen un seguro de vida del deudor y un seguro sobre el inmueble contra incendio y otros riesgos, que se pagan durante toda la vida del préstamo junto con la cuota. Estos montos no los fija una ley común: dependen de cada entidad, así que la comparación entre ofertas debe hacerse con el costo total y no solo con la tasa de interés.

El crédito exige además una segunda escritura: la de hipoteca, con sus propios honorarios, timbres y derechos de inscripción. Aquí la regla del reparto cambia: el mismo artículo 68 del arancel exceptúa de las partes iguales la constitución y la cancelación de hipotecas y prendas, que corren por cuenta del deudor. En otras palabras, todo lo que cuesta hipotecar la casa lo paga usted como comprador, y también lo que cueste cancelar la hipoteca cuando termine de pagar el préstamo.

• Costo del avalúo y si se paga aunque el crédito no se apruebe
• Comisión de formalización o de estudio del crédito
• Seguro de vida del deudor y seguro del inmueble, con su costo mensual
• Honorarios, timbres y derechos de la escritura de hipoteca
• Costo de cancelar la hipoteca al final del préstamo

¿Qué se paga después de comprar y qué gastos no aparecen en la escritura?

Ser propietario tiene un costo fijo: el impuesto sobre bienes inmuebles. Según los artículos 3, 22 y 23 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509), es un impuesto anual que equivale en todo el país al 0,25% del valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria; lo administra y cobra la municipalidad, y se paga en uno, dos o cuatro tractos según lo determine cada municipalidad. Antes de mudarse, consulte en la municipalidad del cantón cómo cobra y en qué fechas vence cada tracto, para incluirlo en su presupuesto mensual.

Los costos ocultos son los que no salen en la escritura pero sí en su cuenta. Algunos aparecen antes de firmar, como el estudio registral y catastral de la finca o una inspección técnica de la construcción; otros llegan después, como las reparaciones que la visita no reveló, la conexión de servicios a su nombre o las cuotas de condominio si la casa está en uno. Ninguno tiene una tarifa legal, por eso conviene cotizarlos antes de comprometerse y no dejarlos como imprevistos.

• Estudio registral: gravámenes, hipotecas o anotaciones que pesan sobre la finca
• Plano catastrado que coincida con lo que se ve en el terreno
• Constancia de que el vendedor está al día con la municipalidad y los servicios
• Inspección técnica de techo, instalación eléctrica y tuberías
• Cuotas de condominio pendientes y reglamento, si aplica
• Mudanza, cambio de cerraduras y reparaciones inmediatas

El punto que más sorprende a los compradores en Costa Rica son las deudas que vienen con la casa. Si el vendedor dejó impuestos municipales o cuotas de condominio sin pagar, el cobro puede terminar en la puerta del nuevo dueño. Pida las constancias de estar al día antes de firmar, y que la escritura o la opción de compra digan quién responde por cualquier saldo anterior a la fecha de la venta.

¿Cómo estimar el total de los gastos antes de firmar?

Una estimación seria se arma con el valor que se va a declarar en la escritura, no con el precio del anuncio. Con ese valor en la mano, cada rubro se calcula con su tarifa y se suma; después se aplica el reparto que usted haya pactado con el vendedor. El orden siguiente evita dejar fuera algún gasto.

1. 1
   Confirme el valor de la escritura y pregunte al notario si el valor registrado de la finca es mayor, porque la base nunca puede quedar por debajo.
2. 2
   Aplique el 1,5% del impuesto de traspaso sobre esa base y defina qué parte le toca a usted.
3. 3
   Sume los derechos de registro de ₡5 por cada ₡1.000 y el timbre agrario de ₡1,50 por cada ₡1.000.
4. 4
   Pida al notario el monto del timbre del Colegio de Abogados según el tramo de la cuantía.
5. 5
   Calcule los honorarios del notario tramo por tramo y confirme que no queden por debajo del mínimo de ₡60.500.
6. 6
   Si hay crédito, agregue el avalúo, las comisiones, los seguros y la escritura de hipoteca según la hoja de costos del banco.
7. 7
   Reserve el primer tracto del impuesto sobre bienes inmuebles y una partida para mudanza y reparaciones.

Con la suma lista, pida al notario una proforma por escrito con cada rubro separado y compárela con su cálculo. Si una cifra no coincide, pregunte en qué base se calculó: casi siempre la diferencia está en el valor registrado de la finca o en un tramo del arancel. Haga esta revisión antes de entregar arras o firmar la opción de compra, cuando todavía puede renegociar quién paga qué.

Qué haríamos

• Fijar el presupuesto con el precio y los gastos de cierre juntos, y buscar con ese tope real; si el margen queda corto, las casas baratas en Costa Rica dejan espacio para los gastos.
• Pactar por escrito, en la opción de compra, quién paga el traspaso, los timbres y el notario, sin dar por sentado el reparto por partes iguales.
• Pedir al banco la hoja de costos completa del crédito y comparar ofertas por su costo total, no solo por la tasa.
• Si los gastos de cierre todavía no caben, seguir alquilando mientras se ahorra: las casas en alquiler en Costa Rica permiten conocer la zona antes de comprar.
• Si el objetivo es ahorrar más rápido para la prima y los gastos, comparar las casas baratas en alquiler en Costa Rica antes de renovar el contrato actual.

Preguntas frecuentes

¿Puede el vendedor pagar todo el impuesto de traspaso?

Sí, si así lo pactan. La regla de partes iguales del arancel aplica solo cuando no hay acuerdo, y las partes pueden distribuir los gastos como quieran en la opción de compra o en la escritura. Lo que el pacto no cambia es que la Ley 6999 hace a vendedor y comprador responsables solidarios del impuesto, así que al comprador le conviene confirmar que el pago se hizo completo y dentro del plazo, aunque le toque al vendedor.

¿Paga impuesto sobre bienes inmuebles si la casa es su única propiedad?

Puede pagar menos. El artículo 4 de la Ley 7509 dispone que, si el inmueble es el bien único de una persona física, no paga el impuesto hasta un valor equivalente a 45 salarios base, y solo paga sobre el exceso. El beneficio no es automático en todos los casos: consulte en la municipalidad de su cantón cómo se solicita y qué documentos pide, y hágalo poco después de inscribir la compra a su nombre.

¿Puede un notario cobrar menos de lo que dice el arancel?

No. Según los artículos 1 y 62 del arancel, sus tarifas son de acatamiento obligatorio y los honorarios no pueden ser inferiores a los porcentajes o montos mínimos que establece. Una oferta muy por debajo del arancel debe llamarle la atención: puede ser que no incluya los timbres e impuestos, que se cobren aparte, o que el trabajo no sea completo. Compare proformas que separen honorarios de impuestos, timbres y derechos.

¿Conviene declarar en la escritura un valor menor al real?

No. La Ley 6999 exige que el impuesto se calcule sobre el valor real de la transacción, acorde con el valor usual de mercado y nunca menor al mayor valor registrado, y los derechos de registro también toman el valor mayor. Un valor subdeclarado expone a las partes a cobros posteriores y, para quien compra con crédito, puede chocar con el avalúo del banco. El ahorro aparente no compensa el riesgo.

Esta guía resume la práctica de la compra de vivienda en Costa Rica y las normas vigentes en octubre de 2026; no sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe revisar su caso concreto, las exenciones que apliquen y el cálculo final de cada gasto antes de firmar.