Conflictos con el arrendador: cómo resolverlos paso a paso

La mayoría de los desacuerdos en un alquiler en Costa Rica giran alrededor de cuatro temas: reparaciones que no llegan, visitas del propietario, atrasos en el pago y aumentos mal avisados. Esta guía explica qué dice la ley en cada caso y el orden que conviene seguir para resolverlos: hablar, dejarlo por escrito, intentar un arreglo y, si no lo hay, acudir a la vía judicial. Sirve tanto a quien alquila una casa como a quien la tiene en alquiler.

¿Cuáles son los conflictos más comunes y qué ley los resuelve?

En Costa Rica, los conflictos entre inquilino y propietario se repiten con pocas variaciones. El inquilino reclama una gotera, un tanque de agua dañado o una instalación eléctrica que falla y que nadie repara. El propietario reclama un pago que llega tarde o una casa que no se cuida. En medio aparecen las visitas sin aviso, los aumentos del alquiler que se cobran sin respaldo y las cláusulas del contrato que una parte cree que valen y la otra no. Casi todos esos desacuerdos tienen respuesta en una misma ley, y conocerla antes de discutir ahorra tiempo, dinero y desgaste en la relación.

Según los artículos 2, 3 y 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), esa ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito; es de orden público y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables, de modo que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. En la práctica, eso quiere decir que un contrato no puede quitarle al inquilino lo que la ley le da, aunque la cláusula esté firmada, y que un acuerdo de palabra también queda cubierto por la misma ley.

Por eso, el primer paso ante cualquier desacuerdo es releer el contrato con la ley al lado y separar lo que el documento dice de lo que la ley permite. La guía sobre qué debe decir un contrato de alquiler y qué no vale repasa las cláusulas que suelen generar problemas. Si todavía está comparando casas en alquiler en Costa Rica, conviene hacer esa misma lectura antes de firmar: muchos conflictos nacen de un contrato que nadie revisó con calma.

¿Qué puede hacer si el propietario no hace las reparaciones?

La regla de partida está en los artículos 33 y 34 de la Ley 7527: el arrendador debe hacer, sin subir por ello el alquiler, las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado, incluido el deterioro por el uso o el paso del tiempo si no se pactó otra cosa. La excepción es el deterioro imputable al inquilino o la reparación que la ley o el contrato le asignen a este. Antes de reclamar, entonces, conviene preguntarse de dónde viene el daño: una tubería vieja que se rompe no es lo mismo que un vidrio quebrado por un descuido dentro de la casa.

Cuando la reparación es urgente, el artículo 35 de esa ley da un camino concreto. Si el inquilino le notifica al arrendador una reparación urgente que le corresponde a este y el arrendador no inicia la obra en 10 días hábiles, salvo caso fortuito o fuerza mayor, el inquilino puede hacerla por cuenta del arrendador y retener del alquiler su costo más intereses a la tasa básica pasiva del Banco Central, o bien pedir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. Todo depende de una notificación que se pueda demostrar.

1. 1
   Identifique el daño y si es urgente: agua, electricidad, techo o seguridad de la casa.
2. 2
   Tome fotos y videos con fecha antes de tocar nada.
3. 3
   Notifique al propietario por escrito, con la descripción del daño y la petición de reparar.
4. 4
   Cuente 10 días hábiles desde esa notificación y anote si la obra empieza o no.
5. 5
   Si no empieza, pida al menos dos cotizaciones, contrate la obra y guarde facturas y comprobantes.
6. 6
   Antes de retener el costo del alquiler, avísele por escrito al propietario el monto y el cálculo, y consulte a un abogado si hay dudas.

Nuestra recomendación es no saltarse ningún paso: retener dinero sin una notificación clara ni comprobantes puede convertirse en un atraso a los ojos del propietario, y el conflicto cambia de dirección. Los casos más frecuentes y cómo plantearlos se explican en el artículo sobre los derechos del inquilino ante reparaciones no realizadas por el arrendador. Si el daño no es urgente, lo prudente es pedir una fecha de reparación por escrito y darle seguimiento con el mismo medio.

¿Cuándo puede el propietario visitar o inspeccionar la casa?

Las visitas son el segundo gran foco de roces. El artículo 51 de la Ley 7527 permite que el arrendador inspeccione la vivienda una vez por mes, o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día y en presencia del inquilino o de otra persona mayor de edad que esté en la casa. La misma norma tiene una consecuencia para el inquilino: si no permite la inspección después de 2 requerimientos notificados, el arrendador puede pedir la resolución del contrato. Es decir, la ley protege la inspección razonable y también le pone límites claros.

El otro lado de la regla está en el artículo 26 de esa ley: aunque el contrato no lo diga, el arrendador no puede perturbar al inquilino ni estorbar de ninguna manera el uso del inmueble alquilado, salvo por reparaciones urgentes o necesarias. Entrar de noche, llegar sin la presencia de un adulto de la casa o repetir visitas sin motivo no encaja en lo que la ley describe. Tampoco es una inspección quedarse con una copia de la llave para entrar cuando el inquilino no está.

En la práctica, la mejor forma de evitar este conflicto es acordar desde el inicio cómo se avisan las visitas: por qué medio, con cuánta anticipación y en qué horario. Si las visitas ya se volvieron un problema, lo prudente es responder por escrito, proponer una fecha y una hora concretas y guardar los mensajes. El artículo con las claves para entender el derecho a la privacidad en alquileres amplía los casos más frecuentes y cómo plantearlos sin escalar la discusión.

¿Qué pasa con un atraso en el pago o un aumento mal notificado?

El dinero es el tercer frente. Según el artículo 58 de la Ley 7527, el alquiler se paga por mes, salvo pacto en contrario; el inquilino puede pagar dentro de los 7 días naturales siguientes al vencimiento de cada período y, en un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Ese margen es el que muchos llaman plazo de gracia. Su límite es claro: pasado ese plazo, el pago ya está atrasado, y el no pago es una de las causas por las que el propietario puede pedir el desahucio, como se explica más abajo.

Quien sabe que se va a atrasar hace bien en avisar antes del vencimiento, por escrito, con una fecha concreta de pago. Un aviso a tiempo no cambia la regla, pero deja constancia de buena fe y abre la puerta a un arreglo. Del lado del propietario, tratar como atrasado un pago hecho dentro de esos días o exigir varias mensualidades adelantadas en un alquiler de vivienda no encaja con lo que dice ese artículo, y conviene corregirlo antes de que se convierta en un reclamo.

Los aumentos tienen su propia regla. Según los artículos 67 y 68 de la Ley 7527, el aumento del alquiler de vivienda rige desde el período de pago siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifica al inquilino junto con la certificación del INEC o una copia auténtica de la publicación en el diario oficial, y todo aumento superior al que permite la ley es nulo de pleno derecho. Un aumento avisado de palabra, sin ese respaldo, o cobrado desde el mismo mes del aviso, no cumple esa forma.

Ante un aumento mal notificado, lo prudente es responder por escrito, pedir la certificación o la publicación que lo respalda y guardar la respuesta. Dejar de pagar por cuenta propia es otra cosa: antes de pagar menos de lo que el propietario cobra, conviene consultar a un abogado. El artículo sobre los derechos del inquilino ante condiciones abusivas en el alquiler trata este y otros cobros que no tienen sustento.

¿Cómo dejar un reclamo por escrito y buscar un arreglo?

Casi todas las reglas anteriores dependen de una notificación: la de la reparación urgente, los requerimientos de inspección, el aviso del aumento. Por eso, una conversación amable es el primer paso, pero no el último. Después de hablar, conviene dejar por escrito lo que se dijo y lo que se pidió. Un correo electrónico o un mensaje con fecha sirve en la práctica, y para un reclamo serio muchas personas en Costa Rica usan una carta entregada con copia firmada de recibido.

1. 1
   Hable primero con la otra parte y anote la fecha y lo conversado.
2. 2
   Envíe un mensaje o una carta que describa el problema, lo que pide y un plazo razonable para responder.
3. 3
   Adjunte fotos, videos, cotizaciones o recibos que respalden el reclamo.
4. 4
   Guarde copias de todo: capturas de pantalla, correos, recibos de pago del alquiler y la copia firmada de recibido.
5. 5
   Si hay un arreglo, escríbalo en un documento corto con fechas y montos, firmado por las dos partes.

Un arreglo conviene casi siempre que las dos partes quieren seguir con el contrato: una fecha firme para una reparación, un plan para ponerse al día con un atraso, un acuerdo sobre los horarios de visita. También conviene cuando el monto en discusión es pequeño frente al costo y el tiempo de un juicio. Es menos útil cuando una parte ya ignoró varios avisos escritos o cuando el problema afecta la seguridad de quien vive en la casa; en esos casos, lo prudente es buscar asesoría legal sin esperar más.

¿Cuándo termina un conflicto en un proceso de desahucio?

Cuando no hay arreglo, el conflicto pasa a la vía judicial. Según los artículos 114 y 121 de la Ley 7527, el arrendador puede pedir, mediante el proceso de desahucio, la resolución del contrato si el inquilino no paga el alquiler, no conserva el inmueble en buen estado, le cambia el destino, no permite la inspección o hace un goce abusivo del bien, entre otras causas. Varias de esas causas nacen de los conflictos de esta guía: un atraso que no se resolvió, una inspección negada o un deterioro que nadie atendió.

El inquilino también tiene una vía cuando el incumplimiento es del propietario: ante una reparación urgente que no se inicia en el plazo, el artículo 35 de esa ley le permite pedir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. En los dos sentidos, lo que pesa es la prueba: los avisos escritos, las fotos, los recibos y el acuerdo firmado, si lo hubo. Quien llega a esa etapa con todo documentado está en mejor posición que quien solo puede contar lo que pasó.

Un proceso judicial tiene costos, plazos y formalidades que esta guía no detalla. Por eso, antes de presentar una demanda o de responder a una, lo prudente es consultar a un abogado que revise el contrato, los avisos y los pagos del caso concreto.

Qué haríamos

• Leer el contrato completo antes de firmar, aunque se trate de una de las casas baratas en alquiler en Costa Rica, y no aceptar una cláusula que renuncie a derechos del inquilino.
• Hacer el día de la entrega un inventario con fotos y fechas del estado de la casa, firmado por las dos partes.
• Acordar por escrito desde el inicio cómo se avisan las visitas, las reparaciones y los pagos.
• Consultar a un abogado antes de retener dinero del alquiler o de dejar de pagar un aumento que parezca mal notificado.
• Si los conflictos con propietarios se repiten, comparar el costo de seguir alquilando con las casas en venta en Costa Rica.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato de alquiler de palabra también está protegido?

Sí. Como se explicó al inicio, la Ley 7527 rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito, y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables. La diferencia está en la prueba: sin un documento, cuesta más demostrar lo que se acordó. Por eso, en un alquiler de palabra conviene aún más dejar por escrito los avisos, guardar los recibos de pago y conservar los mensajes que intercambian las partes.

¿Puede el propietario entrar a la casa cuando el inquilino no está?

La inspección que describe la ley es una vez por mes, o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día y en presencia del inquilino o de otra persona mayor de edad que esté en la casa. Entrar sin que estén en la casa el inquilino ni otra persona mayor de edad no encaja con esa regla, y la ley tampoco permite que el arrendador perturbe al inquilino o estorbe el uso de la casa, salvo por reparaciones urgentes o necesarias. Si ocurre, lo prudente es dejar constancia por escrito y buscar asesoría.

¿Desde cuándo se cobra un aumento del alquiler?

Desde el período de pago siguiente a aquel en que el propietario lo notifica al inquilino, junto con la certificación del INEC o una copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Un aumento superior al que permite la ley es nulo. Si el aviso no trae ese respaldo, lo prudente es pedirlo por escrito y consultar a un abogado antes de pagar un monto distinto del anterior.

¿Qué pasa si el inquilino no deja hacer la inspección?

Si el inquilino no la permite después de 2 requerimientos notificados, el propietario puede pedir la resolución del contrato, y no permitir la inspección es una de las causas del proceso de desahucio. Por eso, cuando una visita no le conviene, lo prudente es responder por escrito y proponer otra fecha y otra hora, en lugar de simplemente negarse.

Esta guía resume la práctica de los alquileres de vivienda en Costa Rica y las reglas de la Ley 7527 que cita. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que puede revisar el contrato y los documentos de cada caso.