Derechos y deberes del inquilino en Costa Rica: qué dice la ley

Alquilar una casa en Costa Rica crea una relación con reglas precisas: el inquilino paga a tiempo y cuida la vivienda, y el propietario la mantiene en buen estado y respeta su uso. Esta guía explica, para quien alquila y para quien da en alquiler, qué dice la ley sobre el pago, las reparaciones, las inspecciones, el subarriendo, las mejoras y la convivencia con los vecinos, y cómo dejar cada acuerdo por escrito.

Qué derechos tiene un inquilino en Costa Rica y qué ley los protege

En Costa Rica, el alquiler de una vivienda no depende solo de lo que diga el contrato. Según los artículos 2, 3 y 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), esa ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito; es de orden público y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables, de modo que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. Para el inquilino, eso quiere decir que firmar no equivale a renunciar a lo que la ley le reconoce; para el propietario, que conviene redactar el contrato dentro de esos límites.

El primer derecho es usar la casa con tranquilidad. El artículo 26 de esa ley establece que, aunque el contrato no lo diga, el arrendador no puede perturbar al inquilino ni estorbar de ninguna manera el uso del inmueble alquilado, salvo por reparaciones urgentes o necesarias. A ese derecho se suman otros que esta guía desarrolla en sus secciones: que el propietario haga las reparaciones necesarias sin subir el alquiler, que el pago mensual tenga un plazo de gracia y que las inspecciones de la vivienda tengan reglas de frecuencia y de horario.

Los deberes del inquilino son la otra cara: pagar el alquiler, conservar la casa en buen estado, responder por los daños que cause y no subarrendar sin permiso. Antes de firmar, vale la pena leer el contrato con esta lista en la mano. La guía sobre el contrato de alquiler en Costa Rica: qué debe decir y qué no vale repasa sus cláusulas, y el artículo sobre los derechos del inquilino ante condiciones abusivas en el alquiler explica qué hacer si el contrato le impone algo desproporcionado.

Cuándo vence el alquiler y qué plazo de gracia tiene el inquilino

El artículo 58 de la Ley 7527 establece que el alquiler se paga por mes, salvo pacto en contrario, y que el inquilino puede pagar dentro de los 7 días naturales siguientes al vencimiento de cada período. El día de vencimiento lo fija normalmente el contrato; por eso conviene que diga con claridad la fecha, el monto, la moneda y la forma de pago. Como los 7 días son naturales, se cuentan todos los días del calendario, también los fines de semana y los feriados.

El mismo artículo agrega que, en un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Esa regla se refiere al alquiler adelantado. Si además le piden otra suma al entrar, como un depósito, lo prudente es que conste por escrito con su monto y las condiciones para devolverla, y que consulte a un abogado si la suma le parece excesiva.

Que exista un plazo de gracia no significa que convenga usarlo cada mes. Pagar siempre en la fecha pactada, por transferencia o con recibo firmado, deja un historial que ayuda al inquilino si algún día hay una discusión y le da al propietario la seguridad de cobrar a tiempo. Para calcular cuánto del presupuesto se va en el alquiler y en los gastos de entrada, la guía cuánto cuesta alquilar una casa en Costa Rica reúne los costos habituales.

Quién paga las reparaciones: desgaste normal o daño del inquilino

La regla de base está en los artículos 33 y 34 de la Ley 7527: el arrendador debe hacer, sin subir por ello el alquiler, las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado, incluido el deterioro por el uso o el paso del tiempo si no se pactó otra cosa. Las excepciones son dos: que el deterioro sea imputable al inquilino o que la ley o el contrato le asignen esa reparación al inquilino. Un techo que gotea por los años o una tubería vieja que se rompe entran, en principio, en la primera regla.

Del lado del inquilino, los artículos 47 y 50 de esa ley disponen que debe conservar el inmueble en buen estado, que responde por los daños que se causen por su culpa o negligencia o por la de quienes viven con él o lo visitan, y que debe reparar los daños que causen las personas que habitan o visitan el inmueble. Un vidrio quebrado por un golpe o una puerta dañada por descuido suelen quedar de su lado. La tabla resume quién responde en cada caso.

Cuando la reparación es urgente y le toca al propietario, el artículo 35 de la Ley 7527 le da al inquilino una salida: si le notificó la reparación al arrendador y este no inicia la obra en 10 días hábiles, salvo caso fortuito o fuerza mayor, el inquilino puede hacerla por cuenta del arrendador y retener del alquiler su costo más intereses a la tasa básica pasiva del Banco Central, o bien pedir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. Los pasos prácticos son estos.

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   Documente el daño con fotos y con la fecha en que apareció.
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   Notifique la reparación al propietario por escrito y guarde la prueba de que la recibió.
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   Cuente 10 días hábiles desde la notificación y anote si el propietario inició la obra.
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   Si no la inició, pida presupuestos y guarde las facturas antes de retener el costo del alquiler.
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   Ante dudas sobre si la reparación es urgente o si conviene pedir la resolución, consulte a un abogado.

Cuando el propietario no responde, o responde tarde, el artículo sobre los derechos del inquilino ante reparaciones no realizadas por el arrendador desarrolla los casos más frecuentes. Para el propietario, la lección es la contraria: atender pronto una notificación de reparación urgente evita que el inquilino haga la obra por su cuenta y la descuente del alquiler.

Cuándo puede entrar el propietario a la casa alquilada

El propietario no pierde todo contacto con su casa, pero sus visitas tienen reglas. Según el artículo 51 de la Ley 7527, el arrendador puede inspeccionar la vivienda una vez por mes, o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día y en presencia del inquilino o de otra persona mayor de edad que esté en la casa. Si el inquilino no lo permite después de 2 requerimientos notificados, el arrendador puede pedir la resolución del contrato. La inspección es, por tanto, un derecho del propietario y un deber del inquilino, con límites para los dos.

Fuera de esas inspecciones y de las reparaciones urgentes o necesarias, rige la regla del artículo 26: el arrendador no puede perturbar al inquilino ni estorbar el uso de la casa. Llegar de noche o presentarse sin que haya en la vivienda una persona mayor de edad no encaja con las condiciones del artículo 51. El tema se amplía en el artículo sobre el derecho a la privacidad en alquileres y en el que trata los aspectos legales de la privacidad en el hogar.

En la práctica, la mejor inspección es la que se coordina: un mensaje con unos días de anticipación, una hora acordada y una revisión breve de lo que interesa, como el estado de techos, tuberías y paredes. Si el propietario quiere entrar con más frecuencia, conviene que explique por escrito qué circunstancia lo justifica, y que el inquilino responda también por escrito.

Qué puede cambiar el inquilino: subarriendo, mejoras y arreglos

El artículo 78 de la Ley 7527 es claro: el inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador; si lo hace, el arrendador puede pedir la resolución del contrato, y su simple tolerancia no le crea derechos al inquilino ni a terceros mientras no opere la prescripción. Alquilar un cuarto a otra persona o dejarle la casa a un tercero sin un permiso expreso es, por eso, un riesgo para el inquilino aunque el propietario lo sepa y no diga nada. Los detalles están en el artículo sobre los aspectos legales del subarriendo.

Para las mejoras y los cambios, como pintar de otro color, instalar un calentador de agua, poner una cortina fija o cambiar una cerradura, lo prudente es pedir la autorización del propietario por escrito antes de empezar. En ese mismo documento conviene dejar quién paga, si la mejora se queda en la casa al terminar el contrato y en qué estado se devolverá la vivienda. Si el cambio es grande o costoso, consulte a un abogado o a un notario sobre cómo pactarlo. Un acuerdo ordenado sigue estos pasos.

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   Describa el cambio que quiere hacer, con fotos del estado actual de la casa.
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   Envíe la propuesta al propietario por escrito, con el presupuesto y quién lo pagará.
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   Espere una respuesta escrita antes de comprar materiales o contratar mano de obra.
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   Acuerden si la mejora se queda en la casa o se retira al terminar el contrato.
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   Guarde el acuerdo junto con el contrato y las facturas de la obra.

Cómo usar las áreas comunes y qué hacer ante problemas con los vecinos

Quien alquila en un condominio vive bajo dos conjuntos de reglas: su contrato con el propietario y el reglamento del condominio, que suele regular las áreas comunes, los parqueos, las mascotas, los horarios de ruido y el ingreso de visitas. Antes de firmar, pida una copia del reglamento y pregunte si hay permisos de acceso que deba tramitar. Lo prudente es que el contrato diga quién paga la cuota de mantenimiento y cómo se le avisará al inquilino de los cambios del reglamento.

En las áreas comunes conviene el mismo criterio que dentro de la casa: cuidarlas y responder por lo que se rompe. Recuerde que, en la vivienda, el inquilino responde por los daños que causen quienes viven con él o lo visitan; aplicar esa misma prudencia en la piscina, el salón o los jardines evita conflictos con la administración y con el propietario. Avisar a las visitas de las reglas del condominio antes de que lleguen ahorra la mayoría de los malentendidos.

Ante un problema con un vecino, como el ruido, una fuga que viene de la casa de al lado o un carro que bloquea el parqueo, lo práctico es avanzar por etapas: una conversación directa y respetuosa; si no funciona, una nota a la administración del condominio o al propietario; y, si el problema sigue, una constancia escrita con fechas y fotos. Si el problema afecta la casa, como una filtración, avise también al propietario por escrito, porque puede tratarse de una reparación que le corresponde. Si el conflicto persiste, consulte a un abogado.

Qué haríamos antes y durante el alquiler

• Leeríamos el contrato antes de firmar y señalaríamos cualquier cláusula que choque con los derechos irrenunciables del inquilino.
• Pagaríamos en la fecha pactada, siempre con comprobante, y dejaríamos el plazo de gracia para una emergencia.
• Notificaríamos cada reparación por escrito, con fotos y fecha, y guardaríamos la prueba de que el propietario la recibió.
• Pediríamos por escrito la autorización para cualquier mejora, subarriendo o cesión, aunque el propietario diga que no le importa.
• Compararíamos opciones entre las casas en alquiler en Costa Rica y preguntaríamos al propietario, antes de firmar, cómo maneja las reparaciones y las inspecciones.

Preguntas frecuentes

¿Cómo llevar una buena relación con el propietario?

La base es una comunicación escrita y ordenada. Acuerde un solo canal para los avisos, como el correo o un mensaje, y use ese canal para notificar reparaciones, coordinar inspecciones y pedir autorizaciones. Guarde los recibos de pago y tome fotos del estado de la casa al entrar y al salir. Un propietario que recibe el pago a tiempo y avisos claros suele responder de la misma forma, y un inquilino con todo documentado está mejor preparado si surge un desacuerdo.

¿Vale un contrato de alquiler verbal?

La Ley 7527 rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito. Aun así, un contrato escrito facilita probar el monto, la fecha de pago, la duración y cualquier acuerdo especial, como quién paga una reparación o una mejora. Si hoy alquila con un acuerdo verbal, considere pasarlo a un documento firmado por las dos partes.

¿Puede el propietario pedirle varios meses de alquiler por adelantado?

En un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad, según el artículo 58 de la Ley 7527, que ya se explicó en la sección sobre el pago. Si le piden más de un mes adelantado, pregunte por escrito a qué corresponde cada suma y, si tiene dudas, consulte a un abogado antes de pagar.

¿Qué pasa si el propietario sabe del subarriendo y no dice nada?

La simple tolerancia del propietario no le crea derechos al inquilino ni a terceros mientras no opere la prescripción. Es decir, que el propietario conozca el subarriendo y calle no sustituye la autorización expresa que exige la ley, y el arrendador puede pedir la resolución del contrato. Si quiere subarrendar una parte de la casa, pida esa autorización por escrito antes de hacerlo.

Esta guía, actualizada en noviembre de 2026, resume la práctica del alquiler de vivienda en Costa Rica y las reglas de la Ley 7527 en los artículos citados. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que conviene consultar ante un contrato concreto, una reparación en disputa o un conflicto con el propietario o con los vecinos.