Aumento del alquiler en Costa Rica: cuánto y cuándo puede subir

En Costa Rica, el alquiler de una vivienda no sube cuando el propietario lo decide: la ley fija cuándo se reajusta, cuánto puede subir y cómo debe avisarse. Esta guía es para inquilinos y propietarios que quieren revisar un aumento antes de pagarlo o de cobrarlo, con las reglas para los alquileres en colones, los pactados en dólares y los contratos firmados antes de junio de 2016.

¿Cada cuánto y cuánto puede subir el alquiler de una vivienda?

La regla base está en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527): en un alquiler de vivienda, el precio se actualiza al final de cada año del contrato. Lo que marca la fecha es el aniversario del contrato, no el año calendario ni el mes en que el propietario decide revisar sus números. Si usted firmó en marzo, el reajuste se plantea al cumplirse cada año desde ese marzo. La oferta actual de casas en alquiler en Costa Rica sirve para comparar su renta, pero no dice cuánto puede subir la suya.

El tope depende de la inflación de los 12 meses anteriores. Si fue del 10% o menos, el arrendador puede subir el alquiler hasta ese mismo porcentaje de inflación, medido con el índice de precios al consumidor del INEC. Es un máximo: el propietario puede subir menos o no subir, y si existe un acuerdo más favorable para el inquilino, se aplica ese acuerdo. Por eso conviene leer primero el contrato firmado; la guía sobre qué debe decir un contrato de alquiler y qué no vale repasa las cláusulas que conviene revisar, incluida la del reajuste.

Cuando la inflación de los 12 meses anteriores supera el 10%, el cálculo cambia: el porcentaje de aumento del alquiler de vivienda lo fija el MIVAH, con dos límites que da el mismo artículo: no puede ser menor de ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación. En ese escenario, lo prudente es esperar y verificar el porcentaje que fije el MIVAH antes de aceptar cualquier cifra que llegue por mensaje. Si el reajuste le obliga a replantear el presupuesto del hogar, la guía sobre cuánto cuesta alquilar una casa en Costa Rica repasa los demás gastos que acompañan a la renta.

¿Cómo debe notificarse el aumento y desde cuándo rige?

Los artículos 67 y 68 de esa ley establecen que el aumento del alquiler de vivienda rige desde el período de pago siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifica al inquilino, junto con la certificación del INEC o una copia auténtica de la publicación en el diario oficial. Son dos piezas: un aviso y un documento que respalde el porcentaje. Un mensaje que solo anuncie el nuevo monto, sin la certificación ni la copia de la publicación, no trae lo que describe la norma. Para el propietario, la recomendación práctica es entregar ambas cosas juntas y por un medio que deje constancia de la fecha.

La fecha de inicio está ligada a la notificación: el nuevo monto rige desde el período de pago que sigue a ella. Por eso importa guardar el mensaje, la carta o el correo con el que llegó el aviso, y el documento del INEC que lo acompañó. La misma norma agrega que todo aumento superior al que permite la ley es nulo de pleno derecho. Y los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527 dicen que la ley rige para todo contrato de alquiler, verbal o escrito, que es de orden público, que los derechos que le da al inquilino son irrenunciables y que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita.

¿Qué hacer si el aumento no llegó como pide la ley? Lo razonable es pedir por escrito la certificación del INEC o la copia auténtica de la publicación y guardar la respuesta. Si el porcentaje parece mayor que el permitido, compárelo con el índice del INEC antes de aceptarlo. Lo que no conviene es actuar por cuenta propia: antes de pagar menos, retener un pago o dejar de pagar, consulte a un abogado, porque un atraso en la renta tiene consecuencias propias que esta guía no cubre. Estos son los pasos que seguiría un propietario para notificar en orden:

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   Confirme la fecha en que se cumple el año del contrato y en qué moneda se pactó el alquiler.
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   Obtenga la certificación del INEC con la inflación de los 12 meses anteriores o una copia auténtica de su publicación en el diario oficial.
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   Calcule el nuevo monto sin pasar de ese porcentaje, o del que fije el MIVAH si la inflación superó el 10%.
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   Entregue al inquilino el aviso junto con el documento del INEC, por un medio que deje constancia de la fecha.
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   Cobre el nuevo monto a partir del período de pago siguiente a esa notificación.

¿Qué pasa si el alquiler se pactó en dólares?

El artículo 67 de la Ley 7527 trata aparte los alquileres de vivienda pactados en moneda extranjera, por ejemplo en dólares: se mantiene la suma convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste. La regla no trae un mecanismo de aumento por inflación para esos contratos, de modo que el monto en dólares que se firmó es el que se paga mientras dure el plazo. Una explicación habitual en el mercado es que la moneda extranjera ya funciona como protección para el propietario; sea cual sea la razón, lo que cuenta para el inquilino es lo que dice la norma.

Muchos inquilinos cobran su salario en colones, y la ley lo prevé: según el artículo 57 de la Ley 7527, si el alquiler se pactó en moneda extranjera, el inquilino puede pagarlo en colones, al tipo de cambio de venta del Banco Central de Costa Rica vigente en la fecha del pago. Eso significa que el monto en colones puede variar de un mes a otro aunque el alquiler en dólares no cambie: lo que se mueve es el tipo de cambio, no el precio pactado. Conviene anotar en cada recibo el tipo de cambio usado, para que ambas partes puedan revisar la cuenta.

La moneda del contrato es, entonces, una decisión que conviene tomar al firmar y no al primer aniversario. En colones, la renta puede subir cada año dentro del tope legal; en dólares, el monto pactado no se reajusta, pero lo que usted paga en colones depende del tipo de cambio. Al comparar opciones, por ejemplo entre las casas en alquiler en Costa Rica de hasta ₡500.000 al mes, fíjese en qué moneda se publica cada anuncio y en cuál quedaría el contrato.

¿Qué reglas siguen los contratos firmados antes de junio de 2016?

Las reglas que resume esta guía no siempre fueron las mismas. Según el transitorio único de la Ley 9354, las reglas actuales de reajuste del alquiler de vivienda rigen desde junio de 2016, y los contratos de alquiler que ya estaban vigentes entonces se rigen por la normativa anterior. Es decir, el tope ligado a la inflación y el procedimiento de notificación que se describen arriba son los de hoy, y un contrato que ya corría en junio de 2016 sigue otro marco.

Esta guía no resume esa normativa anterior, porque los hechos legales con los que trabaja son los de las reglas actuales. Si su contrato se firmó antes de junio de 2016 y sigue vigente, el porcentaje y el procedimiento de este texto pueden no ser los que le aplican. Qué cuenta como contrato vigente en esa fecha, y qué ocurre si después se firmó una prórroga o un contrato nuevo, son preguntas que conviene llevar a un abogado o a un notario con el contrato en la mano.

En la práctica, el primer paso es ubicar el contrato original y su fecha de firma. Si el contrato fue verbal, sirven los recibos más antiguos, las transferencias o los mensajes que muestren desde cuándo se paga la renta. Con esa fecha clara, la conversación con el propietario o con el abogado parte de un dato y no de la memoria de cada parte.

¿Cómo revisar un aumento antes de aceptarlo?

Un aumento se revisa en pocos minutos si se hace en orden. La idea es responder cuatro preguntas antes de pagar el nuevo monto: si ya se cumplió el año del contrato, en qué moneda se pactó, cuál fue la inflación de los 12 meses anteriores según el INEC y si la notificación llegó con el documento que pide la ley. A esas se suma una quinta para los contratos antiguos: si el suyo ya estaba vigente en junio de 2016.

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   Busque en el contrato la fecha de inicio y confirme que se cumplió un año desde ella o desde el último reajuste.
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   Revise la moneda pactada: si el alquiler está en dólares, la suma convenida se mantiene durante todo el plazo.
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   Consulte la inflación de los 12 meses anteriores publicada por el INEC y compárela con el porcentaje que le proponen.
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   Si la inflación superó el 10%, verifique el porcentaje que fijó el MIVAH.
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   Compruebe que el aviso vino con la certificación del INEC o la copia auténtica del diario oficial, y anote desde qué período de pago rige.
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   Revise si el contrato trae un acuerdo más favorable para usted como inquilino o si estaba vigente antes de junio de 2016; ante cualquier duda, consulte a un abogado.

La tabla siguiente resume cada situación con la regla que le corresponde y dónde está escrita. No sustituye la lectura del contrato ni de la ley, pero ordena la conversación con el propietario y deja claro qué documento pedir en cada caso.

Qué haríamos ante el próximo reajuste

• Anotar la fecha de inicio del contrato y su moneda antes del aniversario y, si el reajuste no cabe en el presupuesto, comparar con tiempo las casas en alquiler en Costa Rica de hasta ₡300.000 al mes.
• Pedir siempre, junto con el aviso, la certificación del INEC o la copia auténtica del diario oficial, y guardar ambos documentos.
• Si la meta es bajar el gasto mensual, revisar la oferta de casas baratas en alquiler en Costa Rica antes de renovar.
• Si lleva años alquilando y evalúa comprar, mirar las casas en venta en Costa Rica en las zonas donde hoy vive.
• Antes de decidir entre renovar y comprar, contrastar su renta con el precio de casas en Costa Rica por provincia y cantón.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario subir el alquiler dos veces en el mismo año?

Las reglas que resume esta guía hablan de una actualización del precio al final de cada año del contrato, con el tope ligado a la inflación de los 12 meses anteriores. Si usted recibe un segundo aumento dentro del mismo año del contrato, lo prudente es pedir por escrito su fundamento y el documento del INEC que lo respalde, y llevar el caso a un abogado antes de aceptar el nuevo monto o de dejar de pagar.

¿Vale una cláusula que fija un aumento mayor que la inflación?

Como se explicó arriba, todo aumento superior al que permite la ley es nulo de pleno derecho, los derechos que la Ley 7527 le da al inquilino son irrenunciables y una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. Si su contrato trae una cláusula así, revísela con un abogado, que podrá decirle cómo se aplican esas reglas a su caso concreto.

¿Las reglas del reajuste aplican si el contrato es verbal?

Sí: la Ley 7527 rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito. En un contrato verbal, la dificultad suele estar en probar la fecha de inicio y el monto pactado, por eso conviene guardar recibos, transferencias y mensajes. Con esos datos se puede revisar si se cumplió el año del contrato y si el porcentaje propuesto cabe en el tope del INEC.

¿Pagar en colones un alquiler en dólares cambia lo que se debe?

El monto pactado sigue siendo el de la moneda extranjera durante todo el plazo. Lo que permite la ley es pagarlo en colones, al tipo de cambio de venta del Banco Central de Costa Rica vigente en la fecha del pago. Por eso la cifra en colones puede cambiar de un mes a otro sin que haya habido un reajuste del alquiler; anotar en el recibo el tipo de cambio usado evita discusiones.

Esta guía resume la práctica y las reglas del reajuste del alquiler de vivienda en Costa Rica en noviembre de 2026, con base en la Ley 7527 y la Ley 9354. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que conviene buscar ante un aumento dudoso, un contrato anterior a junio de 2016 o antes de dejar de pagar.