Comprar para alquilar: largo plazo o por temporada

Comprar una casa o un apartamento para alquilarlo en Costa Rica abre dos caminos con reglas, costos y trabajo distintos: el alquiler de vivienda a largo plazo y el alquiler por temporada o por noches a turistas. Esta guía es para quien evalúa esa compra: le ayuda a escoger la propiedad, a calcular la rentabilidad con todos sus costos y a entender qué reglas rigen cada camino antes de firmar.

¿Alquiler de largo plazo o por temporada: cuál conviene como inversión?

El alquiler de largo plazo pone en la casa a un inquilino que vive ahí, paga una renta mensual y suele quedarse años. Usted recibe un ingreso predecible, con poca rotación, menos desgaste y casi ningún gasto en muebles o servicios. A cambio, el contrato de vivienda protege la estabilidad del inquilino: el plazo mínimo es largo y el precio solo se ajusta una vez al año, como se explica más abajo. Es el camino de quien busca un ingreso estable y quiere dedicarle pocas horas al mes.

El alquiler por temporada, por semanas o por noches a turistas, cobra una tarifa por noche más alta, pero solo cuando la propiedad está ocupada. Depende de la temporada alta y la baja, de la competencia en las plataformas digitales y de la reputación del anuncio. Además, usted asume costos que en el largo plazo no existen o paga el inquilino: muebles, servicios, internet, limpieza y comisiones. En zonas con demanda turística sostenida, como las playas de Guanacaste o del Pacífico central, puede rendir más que un alquiler de vivienda; en zonas residenciales del Valle Central la diferencia suele ser menor y el trabajo extra pesa más.

La tabla de esta sección muestra los alquileres mensuales que se piden este mes por casas y apartamentos en todo el país: es el punto de partida para estimar el ingreso de largo plazo. La guía sobre cuánto cuesta alquilar una casa en Costa Rica explica lo que paga un inquilino además de la renta. Antes de comprar, compare en los anuncios de casas en alquiler en Costa Rica qué se pide por una propiedad parecida en la misma zona, y revise también las casas baratas en alquiler en Costa Rica: si la oferta barata cercana es abundante, su casa competirá por precio.

¿Qué propiedad conviene comprar para alquilar: tipo, tamaño y ubicación?

La ubicación pesa más que el acabado. Para el largo plazo, busque cercanía a fuentes de empleo, universidades, hospitales y transporte público, como en buena parte de San José, Heredia, Alajuela y Cartago: ahí la demanda viene de familias y trabajadores que se quedan años. Para la temporada, la pregunta es otra: qué tan cerca está la playa, el volcán o el parque nacional que atrae visitantes, y qué tan fácil es llegar desde los aeropuertos de Alajuela o de Liberia.

En tipo y tamaño, una casa o un apartamento de dos o tres habitaciones suele alquilarse con más facilidad que una propiedad muy grande, porque sirve a parejas y familias pequeñas, y sus costos fijos son menores. El apartamento en condominio ofrece seguridad y áreas comunes que valoran inquilinos y huéspedes, pero trae una cuota mensual y un reglamento interno; lea ese reglamento antes de comprar, porque algunos condominios limitan los alquileres por noches. La casa independiente da más libertad y menos gastos comunes, pero el mantenimiento exterior corre por su cuenta.

Para comparar opciones, los anuncios de casas en venta en Costa Rica permiten filtrar por zona, tamaño y número de habitaciones. Las casas baratas en Costa Rica pueden parecer la vía más rápida a una buena rentabilidad, pero conviene pedir una inspección del techo, la instalación eléctrica, las tuberías y la humedad. Una reparación grande en el primer año puede borrar la ventaja de haber pagado menos.

¿Cómo se calcula la rentabilidad y qué costos hay que restar?

La rentabilidad bruta es la cuenta rápida: multiplique el alquiler mensual por 12, divida el resultado entre el precio de compra y multiplique por 100. Sirve para comparar propiedades entre sí, pero exagera el rendimiento real, porque no descuenta gastos, impuestos ni meses sin inquilino. Para el precio de compra, la página de precio de casas en Costa Rica muestra lo que se pide por zona; recuerde que son precios pedidos y que el precio final puede negociarse.

La rentabilidad neta es la que importa para decidir. Estos son los pasos:

1. 1
   Estime un alquiler mensual realista con anuncios de propiedades parecidas en la misma zona, no con el precio más alto que encuentre.
2. 2
   Multiplique ese alquiler por los meses que espera tener la propiedad ocupada en el año, no por 12.
3. 3
   Reste los costos anuales: impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta del alquiler, mantenimiento, cuota de condominio, seguros, servicios a su cargo y administración.
4. 4
   Divida el resultado entre el costo total de la compra, con los gastos de traspaso y las mejoras, y multiplique por 100.
5. 5
   Compare esa cifra con lo que le daría el mismo dinero en otra inversión de riesgo parecido.

En un alquiler por temporada cambia el segundo paso: multiplique la tarifa por noche por las noches que espera vender y reste la comisión de la plataforma y la limpieza de cada estancia.

Entre los costos fijos está el impuesto sobre bienes inmuebles. Según los artículos 3, 22 y 23 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509), es un impuesto anual que equivale en todo el país al 0,25% del valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria; lo administra y cobra la municipalidad, y se paga en uno, dos o cuatro tractos según lo determine cada municipalidad. Consulte en la municipalidad el monto exacto antes de cerrar sus cuentas. Además, el ingreso del alquiler paga impuesto sobre la renta, y el hospedaje a turistas, o la vivienda cuya renta mensual supere el tope legal, paga IVA: haga ese cálculo con un contador.

Los meses sin inquilino son el costo que más se olvida. Cada mes vacío es un mes sin ingreso en el que el impuesto, la cuota de condominio y el mantenimiento se siguen pagando. Por eso conviene hacer las cuentas con un escenario prudente y guardar un fondo para reparaciones y para el tiempo que tarde en encontrar al siguiente inquilino.

¿Qué reglas cambian entre alquilar para vivienda y alquilar por temporada?

La primera diferencia es qué ley rige el contrato. El artículo 7 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) establece que esa ley no se aplica a hoteles, pensiones y establecimientos similares, ni a las viviendas con fines turísticos que se alquilan por temporadas en zonas que el ICT declara aptas para ese destino mediante resolución publicada en el diario oficial.

A eso se suma el hospedaje por noches. Según el criterio AL-A-0173-2024 de la Asesoría Legal del ICT, cuando un alquiler a turistas por periodos de entre 24 horas y 1 año encaja en los artículos 2 y 3 de la Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional (Ley 9742), los derechos y las obligaciones de las partes son los de esa ley y no los de la Ley 7527, y el registro de prestatarios de la Ley 9742 es el procedimiento con que el ICT cumple la exclusión del artículo 7 de la Ley 7527.

En la práctica, antes de anunciar su propiedad por noches o por semanas, lo prudente es que un abogado revise si su caso encaja en esa exclusión y le oriente sobre el registro de prestatarios ante el ICT. No es un detalle de forma: de esa respuesta depende qué reglas rigen la relación con quien ocupa su propiedad.

Si alquila para vivienda, la Ley 7527 marca el ritmo de la inversión. Según el artículo 70 de esa ley, un contrato de alquiler no puede durar menos de 3 años: si fija un plazo menor o no fija ninguno, se entiende pactado por 3 años, contados desde el día en que el inquilino recibe el inmueble. El artículo 71 agrega que, si el arrendador no le notifica al inquilino, por lo menos 3 meses antes de que venza el plazo, su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por un nuevo período de 3 años con las mismas estipulaciones.

El inquilino, en cambio, tiene más flexibilidad: según el artículo 72 de la Ley 7527, salvo pacto escrito en contrario, puede terminar el contrato avisándole al arrendador con 3 meses de anticipación, sin que eso cambie las demás obligaciones que nacieron del contrato. Para quien compra pensando en vender la casa vacía o en usarla más adelante, estos plazos y avisos son parte del plan, no un detalle.

El precio también tiene reglas. Según el artículo 67 de la Ley 7527, en un alquiler de vivienda el precio se actualiza al final de cada año del contrato: si la inflación de los 12 meses anteriores fue del 10% o menos, el arrendador puede subirlo hasta ese mismo porcentaje de inflación, medido con el índice de precios al consumidor del INEC, salvo que exista un acuerdo más favorable para el inquilino. Esa regla es para la renta pactada en colones: si se pactó en moneda extranjera, se mantiene la suma convenida durante todo el contrato, sin reajuste.

Si compra una propiedad que ya está alquilada, el artículo 75 de esa ley dice que el contrato de alquiler continúa vigente, y que el inquilino debe pagarle el alquiler a usted una vez que usted le notifique el traspaso entregándole la certificación que lo compruebe. Antes de firmar con un inquilino, revise la guía sobre el contrato de alquiler en Costa Rica, que detalla qué debe incluir.

¿Cómo estimar la ocupación, los ingresos y el trabajo de un alquiler por temporada?

La ocupación de un alquiler por temporada se estima por noches, no por meses. En Guanacaste y el Pacífico, la estación seca, de diciembre a abril, concentra la demanda, junto con las vacaciones de fin y de medio año y los feriados; en los meses de lluvia la ocupación suele bajar, mientras que el Caribe sigue su propio ritmo. Para estimar, revise los calendarios y las tarifas de anuncios parecidos al suyo en las plataformas, en la misma zona y con la misma capacidad, y anote cuántas noches aparecen ocupadas en temporada alta y en baja.

Con esas notas arme tres escenarios: uno prudente, uno medio y uno optimista. El ingreso de cada uno es la tarifa por noche multiplicada por las noches ocupadas, menos la comisión de la plataforma, la limpieza de cada estancia, los servicios y el desgaste. Decida con el escenario prudente: si la cuenta solo funciona con el optimista, la propiedad no es buena candidata para temporada.

Un alquiler en Airbnb u otra plataforma es, en la práctica, un pequeño negocio de hospedaje. Estas son las tareas que exige cada semana:

• Limpieza y lavandería completas después de cada salida, con ropa de cama y toallas de repuesto.
• Entrega y recepción de llaves, o una cerradura con código que se cambia entre huéspedes.
• Respuesta rápida a mensajes y consultas, también de noche y en fines de semana.
• Reparaciones urgentes: una fuga, un aire acondicionado dañado o un corte de internet no pueden esperar.
• Reposición de jabón, papel, café y utensilios, y revisión del inventario.

Las reseñas son el activo del anuncio: las plataformas ordenan los resultados en buena parte por calificaciones, y unas pocas reseñas malas al inicio pueden hundir la ocupación de toda una temporada. Describa la propiedad con exactitud, con fotos reales, y resuelva rápido cualquier problema durante la estancia: un huésped atendido a tiempo rara vez deja una mala calificación.

¿Administrar el alquiler usted mismo o contratar a un administrador?

Administrar usted mismo ahorra la comisión y le da control sobre a quién alquila y cómo se cuida la propiedad. En el largo plazo es manejable: escoger al inquilino, firmar el contrato, cobrar cada mes y atender reparaciones ocasionales. En la temporada el trabajo es diario y exige vivir cerca o tener a alguien de confianza en la zona.

Un administrador cobra una comisión sobre el ingreso y se encarga del día a día: publicar, atender a huéspedes o inquilinos, coordinar limpieza y reparaciones, y cobrar. Tiene sentido si usted vive en otra provincia o fuera de Costa Rica, o si la propiedad es de temporada y no puede atenderla. Incluya la comisión en la cuenta de rentabilidad desde el principio, no después.

Antes de contratar, pida por escrito qué servicios incluye la comisión, quién aprueba los gastos y hasta qué monto, cada cuánto le entregará un informe de ingresos y gastos, cómo le transferirá el dinero y cómo se termina el acuerdo. Pida referencias de otros propietarios y visite alguna propiedad que administre. Aunque otro gestione el alquiler, usted sigue siendo el dueño y responde por la propiedad.

Qué haríamos antes de comprar para alquilar

• Decidir el camino antes de escoger la propiedad: vivienda para un ingreso estable, temporada solo donde haya demanda turística comprobada.
• Hacer la cuenta de rentabilidad neta con un escenario prudente que incluya impuesto, mantenimiento, condominio y meses sin inquilino.
• Leer el reglamento del condominio y pedir una inspección técnica antes de firmar la compra.
• Consultar a un abogado si la propiedad se alquilará por noches, para confirmar qué ley rige su caso y cómo inscribirse ante el ICT.
• Comparar el costo de un administrador con el valor de su propio tiempo antes de asumir un alquiler por temporada.

Preguntas frecuentes

¿Qué debe cuidar antes de alquilar una parte de su propia casa?

Lo primero es la convivencia: un acceso independiente, un baño propio y una cerradura en la zona que alquila evitan la mayoría de los roces. Defina por escrito qué áreas se comparten, qué servicios incluye el precio y las reglas de la casa, como horarios, visitas y mascotas. Si vive en condominio, lea el reglamento. Para saber qué reglas legales rigen ese alquiler en su caso, consulte a un abogado antes de recibir al primer huésped o inquilino.

¿Puede subir el alquiler cada año en un contrato de vivienda?

Sí, si la renta está en colones y dentro del límite que ya se explicó: al final de cada año del contrato, si la inflación de los 12 meses anteriores fue del 10% o menos, el arrendador puede subir el precio hasta ese mismo porcentaje, medido con el índice de precios al consumidor del INEC, salvo un acuerdo más favorable para el inquilino. Si la renta se pactó en moneda extranjera, no puede subirla mientras dure el contrato. Por eso, en sus cuentas de largo plazo conviene suponer aumentos moderados, no saltos de precio.

¿Qué pasa si compra una casa que ya tiene inquilino?

El contrato de alquiler continúa vigente: usted no recibe la casa vacía, sino con el inquilino y las condiciones pactadas. El inquilino debe pagarle el alquiler a usted una vez que usted le notifique el traspaso entregándole la certificación que lo compruebe. Antes de comprar, pida copia del contrato para conocer el precio que paga el inquilino y desde cuándo ocupa la casa.

Esta guía resume la práctica del alquiler de vivienda y por temporada en Costa Rica y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario: antes de comprar, firmar un contrato o anunciar una propiedad por noches, consulte su caso concreto.