Contrato de alquiler en Costa Rica: qué debe decir y qué no vale

Esta guía explica qué debe decir un contrato de alquiler de vivienda en Costa Rica, cuánto dura, cómo se reajusta el precio y qué cláusulas no valen aunque estén firmadas. Está pensada para quien busca casas en alquiler en Costa Rica y para el propietario que va a alquilar la suya: la ley protege al inquilino con reglas que ningún contrato puede rebajar.

¿Qué debe decir un contrato de alquiler de vivienda?

En Costa Rica, el alquiler de una casa o un apartamento tiene una ley propia. Según los artículos 2, 3 y 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), esa ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito; es de orden público y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables. Eso significa que un acuerdo de palabra también es un contrato de alquiler, y que las reglas de la ley se aplican aunque nadie las haya escrito.

Como la ley cubre también el acuerdo verbal, el documento escrito no es lo que hace nacer el alquiler, pero sí es la mejor prueba de lo pactado. Por eso recomendamos siempre un contrato escrito, firmado por las dos partes y con una copia para cada una. Un buen contrato deja por escrito lo que después suele discutirse: quiénes son las partes, qué se alquila, por cuánto, en qué moneda, desde cuándo y con qué reglas de uso. La tabla siguiente resume los elementos que conviene incluir y por qué importa cada uno.

Agregue al contrato fotos fechadas del estado de la vivienda y las lecturas de los medidores de agua y electricidad del día de la entrega. No son un requisito de la ley, pero resuelven en minutos discusiones que de otro modo terminan en reclamos largos sobre daños, limpieza o consumos que nadie recuerda con precisión.

¿Cuánto dura el contrato y cuándo puede terminarlo cada parte?

El plazo es la regla que más sorprende a quien alquila por primera vez. Según el artículo 70 de la Ley 7527, un contrato de alquiler no puede durar menos de 3 años: si fija un plazo menor o no fija ninguno, se entiende pactado por 3 años, contados desde el día en que el inquilino recibe el inmueble. Un contrato que dice «un año» se lee, para efectos legales, como uno de 3 años, y el inquilino puede quedarse ese tiempo si cumple con sus obligaciones.

La prórroga también ocurre sin firmar nada nuevo. El artículo 71 de esa ley dispone que, si el arrendador no le notifica al inquilino, por lo menos 3 meses antes de que venza el plazo, su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por un nuevo período de 3 años con las mismas estipulaciones. Para el propietario, la fecha de ese aviso es la más importante del contrato; para el inquilino, el silencio del arrendador significa que el contrato sigue con las mismas condiciones.

El inquilino tiene más flexibilidad para salir. Según el artículo 72 de la Ley 7527, salvo pacto escrito en contrario, puede terminar el contrato avisándole al arrendador con 3 meses de anticipación, sin que eso cambie las demás obligaciones que nacieron del contrato. Es decir: debe pagar el alquiler y los servicios hasta la salida y devolver la vivienda en el estado pactado. Si el contrato trae una cláusula escrita distinta sobre la salida anticipada, léala con cuidado antes de firmar, porque la ley le da valor a ese pacto.

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   Revise si el contrato trae un pacto escrito sobre la salida anticipada.
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   Envíe el aviso al arrendador por escrito, con 3 meses de anticipación, al medio de notificación del contrato.
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   Guarde la prueba de que el arrendador recibió el aviso.
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   Pague el alquiler y los servicios hasta el día de la salida.
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   Entregue la vivienda con fotos fechadas y las lecturas de los medidores.

¿Qué cláusulas no valen aunque estén firmadas?

Como la ley es de orden público, una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita, como establecen los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527. El contrato sigue vigente; lo que desaparece es la cláusula. Firmarla no la vuelve válida, porque los derechos que la ley le da al inquilino son irrenunciables. En la práctica, estas son las cláusulas que con más frecuencia chocan con la ley:

• Un plazo menor de 3 años: el contrato se entiende pactado por 3 años, como dispone el artículo 70.
• Un aumento anual mayor que el permitido: según los artículos 67 y 68 de la Ley 7527, todo aumento superior al que permite la ley es nulo de pleno derecho.
• Exigir varios meses por adelantado: el artículo 58 de esa ley impide que, en un alquiler de vivienda, el arrendador exija por adelantado más de una mensualidad.
• Un aumento anual en un contrato pactado en dólares: la ley mantiene la suma convenida durante todo el plazo, sin derecho a reajuste.
• Una renuncia general del inquilino a los derechos que le da la ley: esos derechos son irrenunciables.

No toda cláusula incómoda es inválida. Lo que se tiene por no escrito es lo que contradice una norma imperativa de la ley; las reglas de convivencia que el contrato pacte con claridad, en lo que la ley no regula de forma imperativa, obligan a las dos partes. Si duda sobre una cláusula concreta, consulte a un abogado antes de firmar: aclararla al principio cuesta mucho menos que discutirla cuando la relación ya está tensa.

¿Cómo se reajusta el alquiler cada año, en colones o en dólares?

En un alquiler de vivienda en colones, el precio se actualiza al final de cada año del contrato. Según el artículo 67 de la Ley 7527, si la inflación de los 12 meses anteriores fue del 10% o menos, el arrendador puede subirlo hasta ese mismo porcentaje de inflación, medido con el índice de precios al consumidor del INEC, salvo que exista un acuerdo más favorable para el inquilino. El porcentaje es un techo, no una obligación: el propietario puede subir menos o no subir.

Si la inflación de los 12 meses anteriores supera el 10%, el mismo artículo 67 le encarga al MIVAH fijar el porcentaje de aumento, que no puede ser menor de ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación. El aumento, además, tiene un procedimiento: según los artículos 67 y 68 de esa ley, rige desde el período de pago siguiente a aquel en que el arrendador se lo notifica al inquilino junto con la certificación del INEC o una copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

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   Espere al final del año del contrato, contado desde la entrega del inmueble.
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   Consulte la inflación de los 12 meses anteriores según el INEC.
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   Notifique al inquilino el nuevo monto, con la certificación del INEC o la copia auténtica de la publicación oficial.
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   Cobre el nuevo monto a partir del período de pago siguiente a la notificación.

Hay una excepción para los contratos viejos. Según el transitorio único de la Ley 9354, las reglas actuales de reajuste del alquiler de vivienda rigen desde junio de 2016, y los contratos que ya estaban vigentes entonces se rigen por la normativa anterior. Si su contrato se firmó antes de esa fecha y sigue vigente, pida asesoría antes de calcular o aceptar un aumento.

El alquiler en dólares funciona distinto. Según el artículo 67 de la Ley 7527, si el alquiler de una vivienda se pactó en moneda extranjera, por ejemplo en dólares, se mantiene la suma convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste. Y el artículo 57 de esa ley permite que el inquilino lo pague en colones, al tipo de cambio de venta del Banco Central de Costa Rica vigente en la fecha del pago. El inquilino asume el riesgo del tipo de cambio; el propietario no tiene aumento anual mientras dure el plazo.

Si compara opciones de casas baratas en alquiler en Costa Rica, tome en cuenta la moneda además del monto: un alquiler en colones puede subir cada año dentro del límite legal, mientras que uno en dólares queda fijo en esa moneda durante el plazo, aunque lo que usted pague en colones cambie con el tipo de cambio.

¿Quién paga los servicios y cómo se paga el alquiler?

La pregunta de los servicios públicos se resuelve, ante todo, en el contrato. En la práctica habitual en Costa Rica, el inquilino paga el consumo de agua, electricidad, teléfono e internet de la vivienda que ocupa. Aun así, no lo dé por sentado: escriba en el contrato cada servicio y quién lo paga, incluidas la cuota de mantenimiento si la casa está en un condominio y la recolección de basura municipal.

Conviene también anotar las lecturas de los medidores el día de la entrega y el de la salida, y acordar si los recibos quedan a nombre del propietario o se trasladan al inquilino. Si quedan a nombre del propietario, pida que el contrato diga cómo se comprueba cada pago mensual, para que una deuda de servicios no aparezca meses después de la salida.

Sobre el pago del alquiler, el artículo 58 de la Ley 7527 establece que se paga por mes, salvo pacto en contrario; que el inquilino puede pagar dentro de los 7 días naturales siguientes al vencimiento de cada período, y que, en un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Pida siempre un recibo o pague por transferencia, para que quede constancia de cada pago.

Qué haríamos antes de firmar un contrato de alquiler

• Firmaríamos siempre por escrito, con el plazo contado desde la entrega y un inventario con fotos fechadas.
• Elegiríamos la moneda sabiendo lo que implica: en colones hay aumento anual con techo legal; en dólares, monto fijo durante el plazo y riesgo cambiario.
• Como propietarios, anotaríamos la fecha del aviso de no renovación, 3 meses antes del vencimiento.
• Compararíamos el alquiler con la compra: el precio de casas en Costa Rica y la oferta de casas en venta en Costa Rica ayudan a ver si conviene seguir alquilando.
• Con un presupuesto corto para comprar, revisaríamos las casas baratas en Costa Rica antes de comprometernos a 3 años de alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Se puede subarrendar una casa alquilada?

Solo con permiso. Según el artículo 78 de la Ley 7527, el inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador; si lo hace, el arrendador puede pedir la resolución del contrato. Además, la simple tolerancia del propietario no le crea derechos al inquilino ni a terceros mientras no opere la prescripción. Si piensa compartir la vivienda o alquilar una habitación, pida la autorización por escrito y adjúntela al contrato.

¿Qué ley rige un alquiler por temporada?

Depende de qué se alquila y para qué. El alquiler a turistas por noches o semanas es hospedaje no tradicional y tiene su propia ley; la Asesoría Legal del ICT ha considerado que, cuando la relación encaja en esa ley, no se le aplican las reglas de la Ley 7527. Además, según el artículo 7 de la Ley 7527, esa ley no se aplica a hoteles, pensiones y establecimientos similares, ni a las viviendas con fines turísticos que se alquilan por temporadas en zonas que el ICT declara aptas para ese destino mediante resolución publicada en el diario oficial. Fuera de esos casos, si alguien alquila la casa para vivir en ella, rige la Ley 7527, con su plazo mínimo y sus reglas de reajuste. Antes de firmar un alquiler corto, pregunte qué tipo de contrato es y, ante la duda, consúltelo con un abogado.

¿Vale un contrato de alquiler verbal?

Sí. Como establecen los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527, la ley rige para todo contrato de alquiler, verbal o escrito, y los derechos del inquilino son irrenunciables. Un acuerdo de palabra tiene, por tanto, el mismo plazo mínimo de 3 años desde la entrega y las mismas reglas de reajuste. El problema es la prueba: sin documento, demostrar el monto, la moneda o quién paga los servicios depende de recibos, transferencias y testigos.

Esta guía resume las reglas y la práctica del alquiler de vivienda en Costa Rica y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario. Ante un contrato concreto, un conflicto o una cláusula dudosa, consulte a un profesional antes de firmar, de dejar de pagar o de entregar la vivienda.