¿Cuánto dura un contrato de alquiler en Costa Rica?

Quien alquila una casa para vivir en Costa Rica suele preguntarse cuánto dura el compromiso y qué pasa al terminar. La respuesta no depende solo de lo que diga el papel: el artículo 70 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) fija un plazo mínimo de tres años. Esta guía explica, para inquilinos y propietarios, cómo se cuenta ese plazo, cuándo se renueva solo, qué ocurre con los alquileres por temporada y qué se puede pactar sin perder derechos.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler según la ley?

La regla de partida es sencilla. Según el artículo 70 de la Ley 7527, un contrato de alquiler no puede durar menos de tres años. Eso vale para la casa que usted alquile en Heredia, en Pérez Zeledón o en Limón, porque la ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles en Costa Rica. Para quien busca entre las casas en alquiler en Costa Rica, esto significa que el plazo de la relación no se negocia hacia abajo, aunque el anuncio o el propietario hablen de un plazo más corto.

¿Y si el contrato dice un plazo menor o no dice ninguno? El mismo artículo 70 responde: en los dos casos el contrato se entiende pactado por tres años. Si el documento dice un año, la ley lo lee como de tres. Tampoco importa la forma: los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527 establecen que la ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito. Un acuerdo de palabra con el dueño queda cubierto por las mismas reglas que un contrato firmado ante un notario.

El plazo no se cuenta desde la firma ni desde el primer pago, sino desde el día en que el inquilino recibe el inmueble, como dice el artículo 70. Si usted firma en un mes y recibe las llaves semanas después, los tres años empiezan a correr con la entrega. Por eso lo prudente es dejar esa fecha por escrito, en el contrato o en un acta de entrega firmada por las dos partes, junto con fotos del estado de la casa. Esa fecha será la base para calcular el vencimiento y el plazo del aviso de no renovación.

¿Cómo se renueva el contrato si nadie avisa a tiempo?

La renovación ocurre sin que nadie firme un documento nuevo. El artículo 71 de la Ley 7527 dispone que, si el arrendador no le notifica al inquilino, por lo menos tres meses antes de que venza el plazo, su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por un nuevo período de tres años con las mismas estipulaciones. En la práctica, el silencio del propietario equivale a otros tres años de contrato en las condiciones que ya estaban escritas.

La regla pone la carga del aviso en el arrendador. Si usted es propietario y no quiere seguir con el mismo inquilino, el calendario importa más que la intención: un aviso que llega con menos de tres meses de anticipación no cumple lo que pide el artículo 71. Si usted es inquilino, esta regla le da estabilidad, porque mientras el dueño no avise a tiempo el contrato sigue. Ese momento también sirve para decidir si renovar o comparar con las casas en venta en Costa Rica.

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   Ubique la fecha en que el inquilino recibió la casa: desde ahí corre el plazo.
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   Calcule el día en que se cumplen los tres años del contrato.
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   Marque en su calendario la fecha que queda tres meses antes de ese vencimiento.
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   Si es el arrendador y no desea renovar, notifique antes de esa fecha y guarde prueba de que el inquilino recibió el aviso.
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   Si nadie avisa a tiempo, cuente con un nuevo período de tres años en las mismas condiciones.

¿Cuándo no se aplica la ley a un alquiler por temporada?

No todo alquiler corto sigue la Ley 7527. Su artículo 7 la deja fuera de los hoteles, pensiones y establecimientos similares, y de las viviendas con fines turísticos que se alquilan por temporadas en zonas que el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) declara aptas para ese destino mediante resolución publicada en el diario oficial. La exclusión de las viviendas reúne varias condiciones a la vez: el fin turístico, el alquiler por temporadas y una zona declarada por el ICT con resolución publicada.

Para los alquileres a turistas existe además la Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional (Ley 9742). Según el criterio AL-A-0173-2024 de la Asesoría Legal del ICT, que lee los artículos 2 y 3 de la Ley 9742 junto con el artículo 7 de la Ley 7527, cuando un alquiler a turistas por periodos de entre 24 horas y 1 año encaja en la Ley 9742, los derechos y las obligaciones de las partes son los de esa ley y no los de la Ley 7527. Ese criterio agrega que el registro de prestatarios de la Ley 9742 es el procedimiento con que el ICT cumple la exclusión del artículo 7.

Qué significa para usted: si alquila una casa para vivir en ella, aunque esté en la costa del Caribe o cerca de una playa de Guanacaste, la palabra «temporada» en el contrato no basta por sí sola; lo que cuenta es si el caso reúne las condiciones de esas exclusiones. Si no las reúne, rige la Ley 7527, que se aplica a todo alquiler de inmuebles. Si duda si su contrato califica, consulte a un abogado o notario antes de firmar, sobre todo si el propietario le propone un plazo corto.

¿Qué se puede pactar sin que el inquilino pierda derechos?

La flexibilidad tiene un límite claro. Los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527 dicen que es una ley de orden público y que los derechos que le da al inquilino son irrenunciables. La consecuencia práctica es que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita: se lee como si no estuviera en el papel. Firmar no equivale a renunciar, aunque el inquilino haya aceptado el texto sin objetar nada.

El plazo es el ejemplo más claro. Una cláusula que fije un año choca con el artículo 70, y la ley entiende el contrato pactado por tres años, contados desde la entrega. Lo mismo ocurre con la forma: no hace falta un contrato escrito para que el inquilino tenga esos derechos, porque la ley rige también para el alquiler verbal. Quien propone un contrato corto pensando que así recupera la casa antes se encuentra con que la ley lee otro plazo.

Hay, en cambio, un punto donde la propia ley abre la puerta a pactar: la salida anticipada del inquilino. El artículo 72 de la Ley 7527 empieza con «salvo pacto escrito en contrario», así que las partes pueden acordar por escrito una regla distinta para esa salida. Para lo demás, qué cláusulas son válidas y cuáles no, lo prudente es revisar cada una con un abogado o notario antes de firmar.

¿Cómo terminar antes del plazo si cambian los planes?

Un traslado de trabajo, un cambio en la familia o una compra pueden obligar a dejar la casa antes de los tres años. El artículo 72 de la Ley 7527 prevé ese caso: salvo pacto escrito en contrario, el inquilino puede terminar el contrato avisándole al arrendador con tres meses de anticipación, sin que eso cambie las demás obligaciones que nacieron del contrato. El aviso abre la salida, pero no modifica lo demás que se pactó.

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   Revise su contrato y verifique si contiene un pacto escrito distinto sobre la salida anticipada.
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   Si no lo hay, avise al arrendador con tres meses de anticipación.
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   Haga el aviso por escrito y guarde una copia con la fecha en que el arrendador lo recibió.
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   Coordine la entrega de la casa y deje constancia de su estado, como lo hizo al recibirla.

Si el cambio de planes es por presupuesto, el plazo del aviso le da tiempo para buscar con calma. En ese caso conviene revisar las casas baratas en alquiler en Costa Rica y pactar en el nuevo contrato una fecha de entrega que coincida con el final del aviso, para no pagar dos alquileres a la vez. Recuerde que el nuevo contrato también contará su plazo desde el día en que reciba la casa.

¿Qué conviene escribir en el contrato sobre plazo y renovación?

Aunque la ley cubre el contrato verbal, un contrato escrito evita discusiones sobre fechas. La guía sobre qué debe decir un contrato de alquiler y qué no vale repasa el documento completo; para el plazo y la renovación, estos son los puntos que revisaríamos antes de firmar.

Un contrato que repite lo que dice la ley no pierde nada y le ahorra a las dos partes interpretaciones. Lo que no conviene es escribir plazos menores o renuncias a derechos del inquilino: una cláusula contraria a las normas imperativas se tiene por no escrita, así que no produce el efecto que busca y suele generar conflictos al final del contrato.

Qué haríamos antes de firmar o renovar

• Anote la fecha de entrega de la casa en el contrato o en un acta firmada por las dos partes, porque desde ese día corre el plazo.
• Marque en el calendario la fecha que queda tres meses antes del vencimiento, tanto si es inquilino como si es propietario.
• Antes de que se cumplan los tres años, compare lo que paga de alquiler con el precio de casas en Costa Rica si piensa en comprar.
• Si el presupuesto es el límite para dar ese paso, revise también las casas baratas en Costa Rica.
• Consulte a un abogado o notario antes de firmar un alquiler por temporada en una zona turística.

Preguntas frecuentes

¿Vale un contrato de alquiler firmado por un año?

La ley no lo trata como un contrato de un año. Según el artículo 70 de la Ley 7527, si un contrato fija un plazo menor a tres años, se entiende pactado por tres años, contados desde el día en que el inquilino recibe la casa. Además, los derechos que la ley le da al inquilino son irrenunciables, y una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita.

¿Un contrato verbal también dura tres años?

La Ley 7527 rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito, y el artículo 70 fija el mínimo de tres años: si el contrato fija un plazo menor o no fija ninguno, se entiende pactado por tres años. Un acuerdo de palabra queda dentro de esas reglas. Como el plazo se cuenta desde la entrega de la casa, lo prudente es dejar prueba de esa fecha, aunque no haya un documento firmado.

¿Hasta cuándo puede avisar el arrendador que no renovará?

Primero ubique la fecha en que el inquilino recibió la casa: desde ahí corren los tres años del contrato. El artículo 71 de la Ley 7527 pide que el arrendador notifique su voluntad de no renovar por lo menos tres meses antes de que venza ese plazo. Si no lo hace, el contrato se prorroga por un nuevo período de tres años con las mismas estipulaciones.

¿Un alquiler a turistas por semanas sigue la Ley 7527?

Depende del caso. El artículo 7 de la Ley 7527 excluye las viviendas con fines turísticos que se alquilan por temporadas en zonas que el ICT declara aptas mediante resolución publicada en el diario oficial. Y según la Asesoría Legal del ICT, cuando un alquiler a turistas por periodos de entre 24 horas y 1 año encaja en la Ley 9742, los derechos y las obligaciones de las partes son los de esa ley. Para saber si su caso encaja, consulte a un abogado o notario.

Esta guía resume la práctica del alquiler de vivienda en Costa Rica con base en la Ley 7527 y el criterio citado de la Asesoría Legal del ICT, y fue revisada en noviembre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que puede revisar su contrato y su caso concreto antes de firmar, renovar o terminar un alquiler.