Qué documentos pide la compra de una casa en Costa Rica

Comprar una casa en Costa Rica es, en buena parte, revisar papeles: la certificación literal del Registro Nacional, el plano catastrado, las constancias municipales y, al final, la escritura que firma el notario. Esta guía explica qué documentos se piden, quién los entrega y para qué sirve cada uno, tanto para quien paga de contado como para quien necesita un crédito.

¿Qué documentos se necesitan para comprar una casa en Costa Rica?

La lista cambia poco de una compra a otra. Hay documentos que identifican a las partes, documentos que describen la propiedad y documentos que prueban que no arrastra deudas. Los primeros son la cédula de identidad del comprador y del vendedor (o el DIMEX o el pasaporte si alguno es extranjero) y, cuando la casa está a nombre de una sociedad, la personería jurídica que acredita quién puede firmar por ella. Los segundos salen del Registro Nacional: la certificación literal de la finca y el plano catastrado. Los terceros salen de la municipalidad del cantón y de las empresas que dan el agua y la electricidad.

Conviene reunirlos antes de firmar una opción de compra o de entregar un adelanto, no después. Si todavía compara entre las casas en venta en Costa Rica, pedir al anunciante el número de finca y el número de plano es la forma más rápida de saber si la propiedad está en orden: con esos dos datos usted puede consultar el Registro por su cuenta antes de visitar la casa. La tabla siguiente resume qué documento se pide, quién lo entrega y para qué sirve.

El notario revisa casi todos estos documentos antes de la firma, pero trabaja con lo que se le entrega y con la fecha en que se le entrega. Una revisión propia y temprana no sustituye la suya; le permite a usted negociar con información y le ahorra semanas si aparece un problema que el vendedor debe resolver antes de firmar.

¿Qué documentos debe entregar el vendedor?

La carga de probar que la casa está en orden recae, en la práctica, sobre quien vende. Un vendedor preparado tiene a mano los documentos de la lista siguiente; uno que se resiste a entregarlos, o que los ofrece solo para después de recibir un adelanto, le da a usted una señal que conviene tomar en serio. Pida copias y guárdelas: el notario y, si hay crédito, el banco las van a solicitar de nuevo.

• Su identificación vigente y, si la casa pertenece a una sociedad, la personería jurídica y el acuerdo que autoriza la venta.
• El número de finca y el número de plano catastrado, para pedir la certificación literal y el plano.
• La constancia municipal de que el impuesto de bienes inmuebles y las tasas de servicios están al día.
• Los recibos recientes del agua y de la electricidad, sin saldos pendientes.
• Si la casa tiene hipoteca, la constancia del banco acreedor con el saldo, para cancelarla en la misma escritura.
• Si la casa está afectada como patrimonio familiar, la firma del cónyuge o conviviente para levantar esa afectación o, si el dueño no tiene cónyuge ni conviviente, una autorización judicial.

Dos documentos más suelen pedirse aunque no los exija la ley para firmar: el certificado de uso de suelo de la municipalidad, que dice si en el terreno se permite vivienda y qué se puede ampliar, y los planos de construcción o el permiso de la obra, si la casa es reciente o tuvo ampliaciones. Este último importa cuando la casa construida es más grande que lo que la municipalidad tiene registrado, porque esa diferencia puede traer cobros o trámites pendientes para el nuevo dueño.

¿Qué muestran la certificación literal y el plano catastrado?

La certificación literal es la copia oficial de lo que el Registro Nacional tiene inscrito hoy sobre una finca. Dice quién es el propietario y con qué cédula, la naturaleza del inmueble (por ejemplo, terreno con casa), su situación por provincia, cantón y distrito, la medida, los linderos y el plano asociado. Lo más importante para el comprador está al final: los gravámenes, como hipotecas y servidumbres, y las anotaciones, como embargos, demandas u otras escrituras presentadas que todavía no se inscriben. Una anotación pendiente puede cambiar por completo el sentido de una compra.

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   Consiga el número de finca y la provincia donde está inscrita; el vendedor o el anunciante los tiene.
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   Entre al sitio del Registro Nacional con su usuario o acuda a una de sus oficinas o a una entidad autorizada.
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   Solicite la certificación literal de la finca y pague el timbre que corresponde.
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   Descargue el documento con firma digital, que tiene validez frente al notario y al banco.
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   Revise el propietario, los gravámenes y las anotaciones, y pida una certificación nueva cerca de la fecha de la firma.

El plano catastrado es el dibujo oficial del terreno inscrito en el Catastro Nacional: su forma, su medida, sus colindantes y su ubicación. Al revisarlo, compruebe que su número sea el mismo que aparece en la certificación literal, que la medida coincida, que el terreno tenga frente a calle pública o a una servidumbre inscrita, y que la casa y sus tapias no invadan al vecino ni la calle. Recorra el lote con el plano en la mano: las cercas corridas son más comunes de lo que parece.

Una diferencia entre el plano y la realidad no siempre impide comprar, pero obliga a corregirla antes de la firma o a ajustar el precio. Esa revisión es todavía más necesaria entre las casas baratas en Costa Rica: un precio muy por debajo de lo usual a veces se explica por un terreno sin acceso inscrito, un plano sin visado municipal o una finca con anotaciones que el anuncio no menciona.

¿Qué datos debe tener la escritura y cuándo se inscribe?

La compra se formaliza ante un notario. Según el artículo 450 del Código Civil, para inscribir una compraventa en el Registro el título debe constar en escritura pública, ejecutoria u otro documento auténtico expresamente autorizado por la ley. Un documento privado firmado entre las partes, aunque sirva como promesa, no basta para que la casa quede a nombre del comprador en el Registro Nacional.

La escritura tampoco puede describir la casa de cualquier manera. El artículo 88 del Código Notarial (Ley 7764) exige que la escritura de un inmueble que se va a inscribir indique la provincia y el número de finca, y expresamente su naturaleza, medida, situación y linderos. Antes de firmar, compare esos datos con la certificación literal y con el plano: el nombre de los colindantes, la medida y el distrito deben coincidir. Un error en la escritura puede atrasar la inscripción y obligar a una escritura adicional para corregirlo.

Firmar no termina el trámite: falta presentar la escritura al Registro. El artículo 455 del Código Civil dispone que una compra no inscrita no perjudica a terceros sino desde la fecha en que se presenta al Registro, y que si la escritura se presenta después de 3 meses de otorgada y ya existe un embargo o secuestro anotado, este prevalece, a menos que el comprador demuestre en juicio ordinario que su derecho es cierto y no simulado. Pida al notario que presente la escritura de inmediato y que le entregue la boleta de presentación.

Con la escritura llega el impuesto de traspaso. Los artículos 4 y 7 de la Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (Ley 6999) establecen que se paga dentro de los 15 días hábiles siguientes al otorgamiento y que se calcula sobre el valor real de la transacción, acorde con el valor usual de mercado y nunca menor al mayor valor registrado según la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Por eso conviene contrastar el precio pactado con el precio de casas en Costa Rica; los demás gastos de la firma se explican en qué cuesta comprar una casa además del precio en Costa Rica.

¿Qué pide el banco para aprobar el crédito?

Un crédito para vivienda en Costa Rica se evalúa en dos frentes: la capacidad de pago de quien lo pide y el valor de la casa que queda en garantía. Cada banco, mutual o cooperativa tiene su propio formulario, pero los documentos del solicitante se parecen mucho entre una entidad y otra. Reunirlos antes de hacer una oferta le permite saber con qué monto cuenta y responder rápido cuando el vendedor pide una fecha de firma.

• La cédula de identidad o el DIMEX vigente del solicitante y, si lo hay, del codeudor.
• Si es asalariado, la constancia de salario y la orden patronal de la Caja Costarricense de Seguro Social.
• Si trabaja por cuenta propia, las declaraciones del impuesto sobre la renta y una certificación de ingresos emitida por un contador público autorizado.
• Los estados de cuenta bancarios de los meses recientes y el detalle de sus deudas actuales.
• La autorización firmada para que la entidad consulte su historial crediticio.

Del lado de la casa, el banco pide la certificación literal, el plano catastrado, la opción de compra o el compromiso firmado con el vendedor y, sobre todo, un avalúo hecho por un perito que la propia entidad designa. El avalúo puede salir por debajo del precio pactado; en ese caso el banco presta sobre el valor del avalúo y la diferencia la pone usted. El crédito también exige pólizas de vida y de incendio, y la hipoteca se inscribe en la misma escritura de la compra.

¿Qué cambia si la casa está en un condominio?

En un condominio, la casa es una finca filial con su propio número, que forma parte de una finca matriz con áreas comunes. La certificación literal de la filial sigue siendo indispensable, pero se suma un documento clave. El artículo 21 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933) dispone que quien vende una filial debe presentarle al notario una certificación del administrador de que está al día con las cuotas; si está en mora, el comprador queda como deudor solidario por el monto certificado, aunque puede cobrarle al vendedor lo que deba pagar por ese motivo.

Además de esa certificación, pida el reglamento del condominio, las actas recientes de la asamblea de condóminos y el presupuesto del año. El reglamento dice qué se permite: mascotas, ampliaciones, alquiler a terceros o uso comercial. Las actas muestran si hay cuotas extraordinarias aprobadas, obras pendientes o pleitos con la desarrolladora. Una cuota extraordinaria aprobada antes de la compra puede terminar pagándola usted, así que conviene dejar por escrito en la opción de compra quién asume cada cobro.

Qué haríamos antes de firmar

• Pedir la certificación literal y el plano antes de entregar cualquier adelanto, y repetir la certificación cerca de la firma.
• Recorrer el terreno con el plano catastrado y anotar cualquier diferencia en medida, linderos o acceso.
• Leer el borrador de la escritura con la certificación al lado y confirmar provincia, número de finca, medida y linderos.
• Exigir al notario la presentación inmediata de la escritura al Registro y la boleta que lo prueba.
• Si el crédito o la revisión de documentos se atrasa, alquilar mientras tanto entre las casas en alquiler en Costa Rica en lugar de firmar con papeles incompletos.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se verifica que los impuestos municipales están al día?

Se pide a la municipalidad del cantón donde está la casa una constancia de estar al día, a nombre del propietario o por número de finca. Muchas municipalidades la emiten en línea o en su plataforma de servicios. La constancia debe cubrir el impuesto de bienes inmuebles y las tasas de basura, limpieza de vías y otros servicios. Revise también que la propiedad tenga su declaración de bienes inmuebles presentada, porque ese valor declarado sirve de referencia para el impuesto de traspaso.

¿Cómo se comprueba que el agua y la electricidad no tienen deudas?

Pida al vendedor los recibos recientes y el número de servicio o de medidor de cada uno. Con ese número usted puede consultar el saldo ante la entidad que da el agua (el AyA, la municipalidad o la ASADA del lugar) y ante la empresa distribuidora de electricidad de la zona. Lo usual es acordar en la opción de compra que el vendedor paga todo lo consumido hasta la entrega y que el cambio de nombre de los servicios se hace ese mismo día.

¿Qué pasa si la casa no tiene plano catastrado o el plano no coincide?

Sin un plano inscrito y asociado a la finca, la compra se complica y el banco normalmente no aprueba el crédito. Si el plano existe pero no coincide con el terreno, hace falta un topógrafo que levante un plano nuevo y lo inscriba en el Catastro Nacional, con el visado de la municipalidad. Ese trámite toma tiempo y tiene un costo, así que conviene acordar por escrito quién lo asume y si la firma espera a que el plano corregido quede inscrito.

¿Qué conviene hacer si el trámite del crédito se alarga?

Pida al vendedor que amplíe por escrito el plazo de la opción de compra y deje claro qué pasa con el adelanto si el banco no aprueba. Mientras tanto, mantenga vigentes sus documentos: una constancia de salario o una certificación literal vieja obliga a empezar de nuevo. Si necesita mudarse antes de la firma, una opción temporal son las casas baratas en alquiler en Costa Rica, con un contrato corto que no lo amarre cuando la compra se concrete.

Esta guía resume la práctica habitual en Costa Rica para reunir y revisar los documentos de la compra de una casa. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que deben revisar su caso concreto antes de que usted firme.