Testamento para su casa en Costa Rica si es extranjero

Si usted es extranjero, tiene una casa en Costa Rica y sus herederos viven en otro país, esta guía le explica qué ley rige esa casa, si le conviene testar aquí o en su país, qué formas de testamento admite el Código Civil y qué pasa si no deja ninguno. Está pensada para ordenar sus decisiones antes de sentarse con un notario.

¿Qué ley rige su casa si usted es extranjero?

El punto de partida está en el artículo 24 del Código Civil: los inmuebles situados en Costa Rica se rigen por las leyes costarricenses aunque pertenezcan a extranjeros, tanto en sí mismos como cuando forman parte de una herencia. En la práctica, la casa que usted compró en Escazú, en Guanacaste o en Pérez Zeledón seguirá las reglas de Costa Rica cuando haya que traspasarla a sus herederos, sin importar su nacionalidad ni dónde vivan ellos.

El mismo Código agrega una regla distinta para el documento: según el artículo 27 del Código Civil, a los testamentos se aplican las leyes del país donde tenga su domicilio el testador. Hay entonces dos planos que conviene distinguir. Uno es el inmueble, que siempre queda bajo la ley costarricense. El otro es el testamento, cuya validez se mira según la ley de su domicilio. Si usted vive en Costa Rica, ambos planos coinciden; si vive afuera, pueden separarse.

Esa distinción importa desde la compra. Quien todavía revisa casas en venta en Costa Rica puede pensar en la sucesión desde el principio: a nombre de quién quedará la casa, quiénes serían sus herederos y dónde está su domicilio. Son preguntas que un notario costarricense le ayuda a responder antes de firmar la escritura, no después.

¿Le conviene testar en Costa Rica o en su país?

No hay una respuesta única, pero sí un criterio: piense en el trámite que tendrán que hacer sus herederos. Si su domicilio está en otro país y su sucesión se tramita allá, los artículos 135.1 y 135.2 del Código Procesal Civil (Ley 9342) disponen que las adjudicaciones hechas en el exterior valen en Costa Rica si las tramitaron quienes tenían derecho y conforme a las leyes de ese lugar. Pero para darles eficacia, el interesado debe obtener primero el exequátur y pedir al tribunal del lugar donde están los bienes que convoque a quienes pudieran verse perjudicados.

El exequátur es el reconocimiento de la decisión extranjera. Según los artículos 99.2 y 99.3 de la Ley 9342, para que una sentencia extranjera, como la que reparte una herencia en el exterior, tenga efecto en Costa Rica, debe obtenerse su reconocimiento ante la sala de casación competente, presentando copia auténtica que acredite los requisitos diplomáticos o consulares y traducción oficial si está en otro idioma. Es decir: aunque todo salga bien en su país, la casa de Costa Rica exige un segundo trámite aquí.

Por eso vale la pena valorar, con un abogado de cada país, un testamento otorgado en Costa Rica para los bienes de aquí, redactado de modo que no contradiga el de su país; como su validez se mirará según la ley de su domicilio, la coordinación entre ambos es clave. Lo que no puede hacer es delegarlo: el artículo 577 del Código Civil establece que un testamento no puede hacerse por medio de apoderado ni dejarse al arbitrio de otra persona, de modo que, aunque usted haya dado un poder para comprar o vender, su testamento debe otorgarlo usted mismo.

¿Qué formas de testamento existen y cuántos testigos piden?

El Código Civil regula el testamento abierto y el cerrado. Según los artículos 583, 585 y 589 del Código Civil, el testamento abierto se otorga ante notario y 3 testigos, o ante notario y 2 testigos si el testador lo escribe, o sin notario ante 4 testigos si el testador lo escribe o ante 6 si no lo escribe. Además debe llevar lugar, fecha y hora, leerse ante los testigos, firmarse por al menos 2 testigos si hay notario o 3 si no lo hay, y hacerse todo en un solo acto.

El testamento cerrado funciona distinto. Según los artículos 587 y 588 del Código Civil, debe estar firmado por el testador, que lo entrega en un sobre cerrado a un notario; este levanta una escritura firmada por el testador, el notario y 2 testigos, le devuelve el testamento, y el sobre no se abre sino después de la muerte del testador. Sirve a quien quiere reservar el contenido, pero obliga a pensar dónde se guardará el sobre y quién sabrá de él.

Para el extranjero hay una regla adicional sobre el idioma. Según el artículo 584 del Código Civil y el artículo 72 del Código Notarial (Ley 7764), si usted testa en un idioma extranjero ante notario, se requieren 2 intérpretes elegidos por usted que traduzcan al español lo que dicte; si testa solo ante testigos, basta con que estos entiendan el idioma en que se escribe el testamento. Si su español no es firme, conviene prever los intérpretes desde la primera cita con el notario.

¿Puede dejar la casa a quien usted quiera?

En buena medida, sí. El artículo 595 del Código Civil permite al testador disponer libremente de sus bienes, siempre que deje asegurados los alimentos de sus hijos menores hasta la mayoría de edad, y de por vida si un hijo tiene una discapacidad que le impida valerse por sí mismo, así como la manutención de sus padres y de su cónyuge mientras la necesiten, salvo que estos tengan bienes suficientes al morir el testador.

Ese límite no reserva una parte fija para cada pariente: obliga a asegurar la manutención de quienes dependen de usted. Si tiene hijos menores o un cónyuge que vive de sus ingresos, el testamento debe resolver cómo se cubren sus alimentos, por ejemplo con otros bienes o con el uso de la casa. Si no lo hace, se abre la puerta a que la disposición se discuta, y la herencia que imaginaba sencilla puede volverse un conflicto entre sus herederos.

También conviene pensar en qué quiere que pase con la casa. Si sus herederos viven afuera, es probable que prefieran venderla o alquilarla antes que mudarse. Conocer el precio de casas en Costa Rica en la zona le ayuda a decidir si la deja a un solo heredero y compensa a los demás con otros bienes, o si la deja en partes iguales y acepta que tendrán que ponerse de acuerdo para venderla.

¿Qué pasa si no hay testamento y cuándo basta un notario?

Sin testamento, la sucesión igual se abre, pero quiénes heredan y en qué proporción lo determina la ley, no usted. Para la casa en Costa Rica eso significa la ley costarricense, por el artículo 24 del Código Civil ya citado. El reparto que la ley prevé puede no coincidir con lo que usted habría querido, sobre todo en familias con hijos de distintas uniones o con una pareja sin matrimonio: pídale a un abogado que le explique cómo quedaría su caso.

Cuando la sucesión va a los tribunales, el artículo 8.3.5 de la Ley 9342 establece que la conoce el tribunal del último domicilio de la persona fallecida y, en su defecto, el del lugar donde esté la mayor parte de los bienes. Hay, sin embargo, una vía más ágil. Según los artículos 129 y 134 de la Ley 7764, una sucesión, con testamento o sin él, puede tramitarse de forma optativa ante un notario público cuando no figuren como interesados menores de edad ni incapaces, y el notario debe dejar de tramitarla si un interesado lo pide, alguien se opone por escrito o surge contención.

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   Reúna el certificado de defunción y, si existe, el testamento o su copia.
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   Confirme si entre los interesados hay menores de edad o incapaces: si los hay, la vía notarial no está disponible.
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   Elija un notario público en Costa Rica y verifique que todos los herederos estén de acuerdo con esa vía.
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   Si un heredero vive afuera, que firme su poder ante el cónsul de Costa Rica o un notario costarricense, y que apostille sus actas y documentos públicos.
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   Si alguien se opone por escrito o surge contención, el notario deja el trámite y habrá que acudir al tribunal competente.

La vía notarial depende del acuerdo entre herederos. Un testamento claro, que diga quién recibe la casa y cómo se aseguran los alimentos de quienes dependen de usted, reduce las razones para oponerse y hace más probable que sus herederos puedan resolver todo ante notario, sin pasar por los tribunales.

¿Cómo actúan los herederos que viven afuera?

Los herederos no necesitan viajar para cada paso, pero sí documentos que Costa Rica acepte. Por los artículos 2 y 3 de la Convención de la Apostilla, aprobada por la Ley 8923, un documento público de otro Estado parte ya no necesita legalización por los cónsules costarricenses, y la única formalidad que puede exigirse para certificar su firma, la calidad del firmante y su sello es la apostilla. Las actas de nacimiento, de matrimonio o de defunción entran en esa lógica si vienen de un Estado parte; el poder, como se explica enseguida, sigue otra regla.

Lo práctico es que cada heredero otorgue un poder especial a favor de una persona de confianza o de un abogado en Costa Rica. Si vive en Estados Unidos, Canadá o Europa, lo seguro es firmarlo ante el cónsul de Costa Rica o ante un notario costarricense: la ley costarricense exige escritura pública para el poder de un acto que se inscribe en el Registro, y un poder firmado ante un notary public, aunque esté apostillado, no sirve para eso, porque la apostilla certifica la firma y el sello, no el contenido. Consulte con el notario si además hará falta una traducción oficial. Ese apoderado puede actuar en el trámite sucesorio y, más adelante, en la venta o el alquiler de la casa. Recuerde la diferencia: el heredero sí puede actuar por apoderado en la sucesión; usted, en cambio, no puede testar por medio de uno.

Mientras la sucesión avanza, la casa sigue ahí y genera gastos de mantenimiento e impuestos. Algunos herederos piensan en ofrecerla entre las casas en alquiler en Costa Rica para cubrir esos costos; otros prefieren venderla al terminar el trámite. Cualquiera de las dos decisiones conviene coordinarla con el notario o el abogado de la sucesión, y que el poder del apoderado le dé facultades claras desde el principio.

Qué haríamos si fuéramos el dueño extranjero

• Otorgar un testamento en Costa Rica para la casa de aquí, revisado por un abogado de su país para que no choque con el que ya tiene.
• Elegir la forma con calma: abierto ante notario si quiere seguridad en el otorgamiento, cerrado si quiere reservar el contenido, con intérpretes si no testa en español.
• Dejar escrito cómo se aseguran los alimentos de hijos menores, padres o cónyuge que dependan de usted.
• Pedir a cada heredero que vive afuera un poder a favor de alguien en Costa Rica, firmado ante el cónsul de Costa Rica o un notario costarricense, antes de que haga falta.
• Si todavía está comprando, comparar casas baratas en Costa Rica pensando también en quién la heredará; y si piensa fijar aquí su domicilio, que puede cambiar la ley de su testamento, considerar primero las casas baratas en alquiler en Costa Rica.

Preguntas frecuentes

¿Sirve en Costa Rica el testamento que hice en mi país?

Puede servir. El artículo 27 del Código Civil remite a la ley del domicilio del testador, así que un testamento válido según la ley de su país no queda descartado. Lo que cambia es el trámite: si la sucesión se tramita afuera, sus herederos tendrán que obtener el exequátur y pedir al tribunal del lugar donde está la casa que convoque a quienes pudieran verse perjudicados antes de que el reparto tenga eficacia aquí. Un notario costarricense le dirá qué documentos tendrán que presentar.

¿Puede firmar mi testamento la persona a quien di un poder?

No. Un testamento no puede hacerse por medio de apoderado ni dejarse al arbitrio de otra persona. El poder que usted otorgó para comprar, vender o administrar la casa no alcanza para testar, por amplio que sea. Si no puede estar en Costa Rica, puede otorgar su testamento costarricense ante el cónsul de Costa Rica de su circunscripción o ante un notario costarricense que viaje; también puede consultar a un abogado de su país sobre un testamento allá y cómo se haría valer aquí.

¿Mis herederos tienen que venir a Costa Rica?

No necesariamente. Si sus actas y otros documentos públicos vienen de un Estado parte de la Convención de la Apostilla, basta con la apostilla para certificar su firma, la calidad del firmante y su sello, sin legalización consular. Con un poder firmado ante el cónsul de Costa Rica o un notario costarricense a favor de alguien aquí, pueden avanzar en la sucesión sin viajar, salvo que el notario o el tribunal pida otra cosa en su caso concreto.

¿Qué pasa si uno de mis herederos es menor de edad?

La vía notarial queda cerrada cuando figuran como interesados menores de edad o incapaces, así que la sucesión tendrá que tramitarse en sede judicial. Además, su testamento debe dejar asegurados los alimentos de ese hijo hasta la mayoría de edad, y de por vida si tiene una discapacidad que le impida valerse por sí mismo. Conviene que el testamento lo diga con claridad y que indique con qué bienes se cubren.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica a noviembre de 2026, con base en el Código Civil, el Código Notarial, el Código Procesal Civil y la Convención de la Apostilla. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe revisar su caso, su domicilio y la situación de sus herederos antes de que usted firme.