¿Puede un extranjero comprar propiedad en Costa Rica?

Sí: en Costa Rica un extranjero puede comprar una casa, un apartamento o un lote con título inscrito, y la Constitución le reconoce los mismos derechos que a un costarricense. Esta guía es para quien compra desde afuera o acaba de llegar: explica dónde están las excepciones, la playa y la frontera, si conviene comprar a nombre propio o de una sociedad, cómo se inscribe la compra y qué errores conviene evitar.

¿Tiene el extranjero los mismos derechos que el costarricense para comprar?

La base está en el artículo 19 de la Constitución Política: le reconoce a usted como extranjero los mismos deberes y derechos individuales y sociales que a un costarricense, con las excepciones y limitaciones que fijen la propia Constitución y las leyes. En la práctica, una finca inscrita en el Registro Nacional, sea una casa en Heredia, un apartamento en San José o un lote en Pérez Zeledón, puede quedar a su nombre igual que a nombre de un nacional. Las casas en venta en Costa Rica que tienen folio real entran en esta regla general.

La misma norma trae una consecuencia que el comprador de afuera debe tener presente: lo somete a los tribunales y autoridades del país sin recurso a la vía diplomática, salvo lo que dispongan los convenios internacionales. Si surge un conflicto con el vendedor, con un vecino o con la municipalidad, se resuelve en Costa Rica, con las reglas de Costa Rica y ante sus jueces, no por medio de su embajada. Por eso conviene entender las reglas locales antes de firmar, y no después.

Tampoco hace falta ser residente para comprar una propiedad inscrita: puede hacerlo con su pasaporte, aunque esté en el país como turista, o firmar por medio de un apoderado. La residencia sí pesa en dos casos que se explican enseguida: las concesiones de la playa y las de la franja fronteriza. Y conviene no mezclar los trámites: comprar una casa no le da por sí solo un estatus migratorio. La residencia se gestiona aparte, ante la Dirección General de Migración y Extranjería, con la asesoría de un abogado.

¿Qué cambia en la playa: concesión o propiedad?

Frente al mar la regla cambia por completo. Según los artículos 1 y 7 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043), esa zona pertenece al Estado, es inalienable e imprescriptible, y sus terrenos no pueden titularse por información posesoria ni pasar a nombre de particulares por ningún otro medio. Eso vale para el extranjero y para el costarricense por igual: en esa franja de la costa nadie compra propiedad, ni en Guanacaste ni en Puntarenas ni en Limón.

Lo que sí existe es la concesión. Según los artículos 39, 40 y 41 de esa ley, en la zona restringida solo pueden otorgarse concesiones, que otorga únicamente la municipalidad de la jurisdicción y que dan solo el uso y disfrute de un área determinada por el plazo y en las condiciones que fija la ley. Quien le «vende» una casa en la zona restringida, en realidad le traspasa una concesión, y ese traspaso depende de la municipalidad, no solo del acuerdo entre las partes.

Aquí está la limitación más importante para el comprador extranjero. El artículo 47 de la Ley 6043 impide otorgar concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos 5 años, a sociedades anónimas con acciones al portador, a sociedades o entidades domiciliadas en el exterior, a entidades constituidas en el país por extranjeros y a entidades cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros. Además, ni una entidad concesionaria ni sus socios pueden traspasar cuotas o acciones a extranjeros, bajo pena de nulidad del traspaso. Comprar las acciones de la sociedad que tiene la concesión no es una salida.

No toda la costa es concesión. El artículo 6 de la Ley 6043 establece que esa ley no se aplica a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, a las zonas urbanas litorales ni a las propiedades inscritas con sujeción a la ley a nombre de particulares o cuya legitimidad reconozcan las leyes. Un terreno costero con título inscrito válido no es una concesión: se compra como cualquier otra propiedad. Que esa ley no se aplique a una ciudad de la costa o a una zona urbana litoral no vuelve privado el terreno: lo que cuenta es el título inscrito. En la playa, la pregunta clave es una sola: ¿la finca tiene folio real o es una concesión?

¿Qué pasa con las tierras cerca de la frontera?

La segunda excepción está en las fronteras con Nicaragua y con Panamá. El artículo 7 de la Ley de Tierras y Colonización (Ley 2825) establece que, mientras el Estado no determine qué terrenos deben mantenerse bajo su dominio, los situados en una franja de 2.000 metros de ancho a lo largo de esas fronteras se consideran inalienables y no pueden adquirirse por denuncio ni por posesión. La salvedad son los terrenos que ya estén bajo dominio privado con título legítimo: esos sí pueden comprarse, también por un extranjero.

Fuera de esos títulos, lo que existe en la franja son concesiones del INDER. El artículo 5 del Reglamento al otorgamiento de concesiones en franjas fronterizas (Decreto Ejecutivo 39688-MAG) dispone que no se otorgan a extranjeros que no estén en la categoría de residentes permanentes que les permita realizar actividades independientes, a sociedades domiciliadas en el exterior ni a entidades cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros. Si le ofrecen una finca en Los Chiles, en Upala o cerca de Paso Canoas, lo primero es saber si está dentro de la franja y si tiene título legítimo inscrito.

¿Conviene comprar a nombre propio o de una sociedad?

Un extranjero puede inscribir la propiedad a su nombre, con su pasaporte, o a nombre de una sociedad costarricense de la que sea socio. Las dos vías son legales; la diferencia está en los costos, en la administración y en cómo se traspasa después. A nombre propio, el trámite es más simple y el título muestra con claridad quién es el dueño. Con una sociedad, lo que se vende más adelante pueden ser las acciones o cuotas, y eso exige llevar los libros y el registro de socios al día.

La sociedad tiene un costo que el comprador debe conocer. Según el artículo 1 de la Ley del Impuesto a las Personas Jurídicas (Ley 9428), si usted tiene su propiedad a nombre de una sociedad, esa sociedad paga ese impuesto, que recae sobre toda sociedad mercantil, sucursal de sociedad extranjera y empresa individual de responsabilidad limitada inscrita en el Registro de Personas Jurídicas. Ese pago se suma a los gastos de la propiedad, y conviene preverlo antes de constituir una sociedad solo para comprar una casa.

La sociedad, además, no resuelve las excepciones: en la zona marítimo-terrestre, una entidad constituida por extranjeros o con la mayoría del capital en manos extranjeras no puede ser concesionaria, como ya se vio. Para una casa con título inscrito en el Valle Central o en cualquier provincia, la elección entre nombre propio y sociedad es una decisión de conveniencia, que vale la pena tomar con su abogado antes de firmar la escritura.

¿Cómo queda inscrita la compra en el Registro Nacional?

La compra se completa en el Registro Nacional, no al pagar. Según el artículo 450 del Código Civil, para inscribir una compraventa en el Registro, el título debe constar en escritura pública, ejecutoria u otro documento auténtico expresamente autorizado por la ley. En la compra de una casa, ese documento es la escritura que otorga un notario público costarricense, que además presenta el testimonio al Registro. El orden habitual es este:

1. 1
   Pida al vendedor el número de finca y revise en el Registro Nacional el titular, los gravámenes, las anotaciones y el plano catastrado.
2. 2
   Si la finca está en la costa o cerca de la frontera, confirme que tiene título inscrito y que no es una concesión.
3. 3
   Elija su propio notario y revise con él la opción de compra o el contrato previo.
4. 4
   Firme la escritura pública ante el notario, en persona o por medio de un apoderado con poder suficiente.
5. 5
   Pida que el notario presente la escritura al Registro de inmediato y dé seguimiento hasta su inscripción.
6. 6
   Verifique en la consulta del Registro que el inmueble ya aparece a su nombre o al de su sociedad.

La prisa por inscribir tiene una razón legal. El artículo 455 del Código Civil establece que una compra no inscrita no perjudica a terceros sino desde la fecha en que se presenta al Registro, y que si la escritura se presenta después de 3 meses de otorgada y ya existe un embargo o secuestro anotado, este prevalece, a menos que el comprador demuestre en juicio ordinario que su derecho es cierto y no simulado. Mientras la escritura no llegue al Registro, una deuda del vendedor puede alcanzar la casa que usted ya pagó.

Antes de llegar a la escritura, compare lo que se pide por propiedades parecidas en la misma zona: el precio de casas en Costa Rica por provincia y cantón le da una referencia para negociar. Recuerde que son precios pedidos en anuncios, no precios de venta cerrados.

¿Qué errores comete el comprador que viene de afuera?

La mayoría de los problemas no vienen de la ley sino de cómo se hace la compra. Estos son los errores más frecuentes del comprador que llega a Costa Rica desde otro país:

• Comprar una «casa de playa» sin saber que es una concesión y no una propiedad inscrita.
• Firmar con el notario o el abogado del vendedor, sin asesoría propia.
• Pagar sin escritura, o dejar pasar semanas antes de presentarla al Registro.
• Comprar las acciones de una sociedad sin revisar sus deudas, sus libros ni el impuesto a las personas jurídicas.
• Fiarse de linderos o de un plano sin compararlos con el catastro y con lo que se ve en el terreno.

Otro error común es comprar con prisa, por la ilusión de un lugar visto en vacaciones. Alquilar unos meses antes de decidir permite conocer la zona en la estación seca y en la lluviosa, el tránsito y los servicios; las casas en alquiler en Costa Rica sirven para ese periodo de prueba. Y si el presupuesto es ajustado, las casas baratas en Costa Rica merecen la misma revisión registral que cualquier otra: un precio bajo a veces se explica por un problema en el título.

Qué haríamos antes de comprar

• Pedir el número de finca y revisar el estudio registral antes de entregar cualquier adelanto.
• En la costa, preguntar primero si es concesión o propiedad inscrita, y no avanzar con una concesión si no cumple la residencia que exige la ley.
• Contratar a un notario propio y exigir que presente la escritura al Registro en los días siguientes a la firma.
• Decidir entre nombre propio y sociedad con un abogado, contando el impuesto a las personas jurídicas.
• Probar la zona con un alquiler antes de comprar; las casas baratas en alquiler en Costa Rica permiten hacerlo sin un compromiso largo.

Preguntas frecuentes

¿Necesita ser residente para comprar una casa en Costa Rica?

No, si la casa tiene título inscrito y no está en la zona marítimo-terrestre ni dentro de la franja fronteriza sin título legítimo. Puede comprar con su pasaporte, aunque esté en el país como turista. La residencia solo se vuelve un requisito para las concesiones: en la playa, la ley exige haber residido en el país por lo menos 5 años; en la frontera, ser residente permanente con permiso para actividades independientes.

¿Comprar una propiedad le da la residencia?

No de forma automática. La compra y el estatus migratorio son trámites distintos: la escritura lo convierte en propietario, pero no cambia su condición en el país. Si piensa vivir en Costa Rica, la residencia se gestiona ante la Dirección General de Migración y Extranjería, con sus propios requisitos. Consulte con un abogado de migración qué categoría le corresponde antes de organizar su compra en torno a ella.

¿Puede un extranjero tener una casa con título en la playa?

Sí, si el terreno tiene título inscrito válido a nombre de un particular: en ese caso se compra como cualquier otra finca. Lo que decide es el folio real, no que el terreno esté en una ciudad de la costa. Lo que no puede es obtener la concesión de un terreno en la zona restringida sin cumplir los requisitos de residencia, ni por medio de una sociedad de extranjeros. La revisión en el Registro y en la municipalidad lo aclara.

¿Puede firmar la compra desde el exterior?

Sí. Lo usual es otorgar un poder a una persona de confianza en Costa Rica para que firme la escritura en su nombre. Ese poder debe cumplir las formalidades que exige la ley para surtir efecto en el país, de modo que conviene redactarlo con su notario costarricense antes de viajar o de firmarlo en un consulado. Pida también que el notario le confirme por escrito la presentación de la escritura al Registro.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica a noviembre de 2026 a partir de la Constitución Política, la Ley 6043, la Ley 2825, su reglamento, la Ley 9428 y el Código Civil. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe revisar cada caso antes de firmar.