Comprar una casa con sociedad anónima o a nombre propio

Muchos extranjeros que compran casa en Costa Rica lo hacen a nombre de una sociedad, y muchos vendedores ofrecen su casa dentro de una sociedad ya inscrita. Esta guía explica por qué se usa esa figura, qué tipo de sociedad suele convenir, qué impuesto paga cada año, qué revisar antes de comprar una sociedad que ya es dueña de la casa y en qué casos es mejor comprar a nombre propio.

¿Por qué muchos extranjeros compran con una sociedad?

En Costa Rica, un extranjero no necesita una sociedad para comprar una casa con título inscrito en el Registro Nacional: puede inscribirla a su propio nombre con su pasaporte. Aun así, comprar a nombre de una sociedad es una práctica muy extendida entre compradores que llegan de Estados Unidos, Canadá o Europa, y muchos vendedores ofrecen su casa dentro de una sociedad que ya es la dueña registral. Antes de aceptar esa estructura conviene entender qué resuelve y qué cuesta mantenerla.

Las razones más comunes son prácticas. Una sociedad permite que varias personas compartan la propiedad en proporciones claras, con reglas escritas para la entrada y la salida de socios. También puede ordenar la herencia, porque lo que pasa a los herederos son acciones o cuotas y no el inmueble, siempre que los estatutos lo prevean. Algunos compradores valoran que el Registro Nacional muestre a la sociedad como dueña y no su nombre, y otros quieren separar la casa de otros bienes o negocios personales.

La contracara es que la sociedad tiene costos y obligaciones todos los años: el impuesto a las personas jurídicas, los libros legales al día, la declaración de beneficiarios finales ante el Banco Central de Costa Rica, la declaración informativa anual ante Tributación aunque la sociedad no tenga actividad y, si la casa se alquila, contabilidad y las declaraciones del alquiler. Vender acciones en lugar de la casa tiene además sus propias reglas fiscales, que conviene revisar con un contador. Para dimensionar los gastos de una compra directa, revise qué cuesta comprar una casa además del precio en Costa Rica.

¿Sociedad anónima o de responsabilidad limitada?

En la práctica costarricense se usan sobre todo dos figuras. La sociedad anónima divide su capital en acciones y la administra una junta directiva, con un fiscal que vigila la gestión; está pensada para negocios con varios inversionistas y para que las acciones cambien de manos con agilidad. La sociedad de responsabilidad limitada divide su capital en cuotas y la administran uno o varios gerentes; su estructura es más sencilla y la entrada de un socio nuevo suele depender del acuerdo de los demás.

Para efectos del impuesto anual no hay diferencia: según el artículo 1 de la Ley del Impuesto a las Personas Jurídicas (Ley 9428), si usted tiene su propiedad a nombre de una sociedad, esa sociedad paga el impuesto, que recae sobre toda sociedad mercantil, sucursal de sociedad extranjera y empresa individual de responsabilidad limitada inscrita en el Registro de Personas Jurídicas.

Para una casa de uso familiar con uno o dos dueños, la responsabilidad limitada suele bastar: tiene menos cargos que llenar y menos actas que mantener. La anónima tiene más sentido cuando hay varios inversionistas o se prevé vender participación con frecuencia. En cualquiera de las dos, pida que los estatutos digan qué pasa si un socio muere, se divorcia o quiere salir, y quién puede vender o hipotecar la casa.

¿Cuánto paga la sociedad cada año y qué pasa si deja de pagar?

El monto se fija como un porcentaje del salario base mensual, que se actualiza cada año, por eso el cobro en colones cambia de un año a otro. Según el artículo 3 de esa ley, la sociedad inscrita que no está inscrita en el Registro Único Tributario paga el 15 % de un salario base mensual, y la que declara el impuesto sobre las utilidades paga un porcentaje mayor según sus ingresos brutos de la declaración anterior. Aunque la sociedad no tenga actividad, debe presentar cada año una declaración informativa ante Tributación: pida a su contador que se la lleve y que le confirme en qué tramo de este impuesto queda.

El calendario es corto. Según los artículos 2 y 4 de la Ley 9428, el impuesto se devenga al inicio de cada año y se paga dentro de los primeros 30 días naturales siguientes; una sociedad que se inscribe durante el año paga la tarifa del inciso a) en proporción al tiempo que resta del período, dentro de los 30 días naturales siguientes a su presentación ante el Registro. El artículo 4 de esa ley agrega que el representante legal de la sociedad responde solidariamente con ella si el impuesto no se paga.

Dejar de pagar tiene consecuencias directas sobre la casa. Según el artículo 5 de la Ley 9428, si la sociedad está morosa, el Registro Nacional no le emite certificaciones de personería ni inscribe ningún documento a su favor, no puede contratar con el Estado, y la deuda constituye hipoteca legal preferente sobre sus inmuebles. En la práctica, mientras la deuda siga, los trámites registrales de la sociedad se detienen y la casa queda respondiendo por el impuesto.

Si el atraso se prolonga, el artículo 7 de esa ley dispone que la sociedad que no paga el impuesto durante tres períodos consecutivos incurre en causal de disolución y el Registro Nacional cancela su inscripción. Dentro de los tres años siguientes a la cancelación, su representante puede pedir la reinscripción pagando todo lo adeudado, con multas e intereses. Por eso conviene programar el pago cada enero y que alguien en Costa Rica, un abogado o un contador, lo vigile si usted vive fuera del país.

¿Qué revisar antes de comprar una sociedad que ya es dueña de la casa?

Muchas casas se venden con la sociedad incluida: el vendedor ofrece traspasar las acciones o cuotas en lugar de la casa. Con esa operación usted no compra solo un inmueble, compra una persona jurídica con toda su historia: sus deudas, sus contratos, sus juicios y sus impuestos pendientes. La revisión tiene que ser tan cuidadosa como la de la propia casa, y conviene hacerla en este orden.

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   Pida la certificación de personería de la sociedad en el Registro Nacional para confirmar que sigue inscrita y quiénes son sus representantes.
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   Verifique que la sociedad esté al día en el impuesto a las personas jurídicas, porque una sociedad morosa no puede inscribir documentos a su favor.
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   Revise el estudio registral de la casa: que esté a nombre de la sociedad y sin hipotecas, embargos ni anotaciones que usted no conozca.
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   Pida los libros legales, con las actas y el registro de socios, y confirme que quien vende sea el dueño de todas las acciones o cuotas.
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   Confirme que la sociedad no tenga deudas con la municipalidad, la CCSS, Hacienda ni con terceros, y pida que el contrato haga responsable al vendedor por las deudas anteriores.
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   Nombre a sus propios representantes, inscriba el cambio en el Registro Nacional y actualice la declaración de beneficiarios finales.

Ese estudio no reemplaza la negociación del precio. Antes de ofertar, compare lo que pide el vendedor con el precio de casas en Costa Rica en la misma zona, y pida al abogado que deje por escrito quién responde por las deudas anteriores al traspaso de las acciones o cuotas.

¿Sirve la sociedad para la residencia o para comprar cerca de la playa?

Si su plan es pedir la residencia como inversionista con la compra de una casa, la sociedad juega en contra. Según el artículo 7 del Reglamento a la Ley 9996 (Decreto Ejecutivo 43926-MGP-H-TUR), quien invierte en un inmueble para esa residencia debe ser el propietario registral a título personal, porque no se aceptan bienes inscritos a nombre de sociedades, y debe aportar una certificación municipal de no más de tres meses con el valor del inmueble y que está al día en los impuestos municipales. El monto mínimo de inversión y los demás requisitos debe confirmarlos con su abogado.

Cerca de la playa, el tema es otro. Buena parte de la franja costera de Costa Rica es zona marítimo-terrestre: la municipalidad no la vende, sino que otorga concesiones. Según el artículo 47 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043), no se otorgan concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos cinco años, a sociedades anónimas con acciones al portador, a sociedades o entidades domiciliadas en el exterior, a entidades constituidas en el país por extranjeros ni a entidades cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros.

Tampoco funciona comprar las acciones de una sociedad costarricense que ya tiene la concesión. El mismo artículo 47 de la Ley 6043 establece que ni la sociedad concesionaria ni sus socios pueden traspasar cuotas o acciones a extranjeros; la ley no fija para esta regla ningún porcentaje y declara sin validez el traspaso hecho en contra. Según la Asesoría Legal del ICT, todo cambio de socios debe informarse a la municipalidad con una certificación actualizada del capital. Una casa cerca del mar con título inscrito fuera de esa franja sigue las reglas generales: el estudio registral dice cuál es el caso.

¿Cuándo es mejor comprar a nombre propio?

Comprar a nombre propio suele ser la opción más sencilla cuando la compra una sola persona o una pareja, cuando la casa es para vivir en ella y cuando se piensa pedir la residencia como inversionista. Se evitan el impuesto anual, los libros legales y el riesgo de que un olvido de pago bloquee la casa en el Registro Nacional. También simplifica el trámite de un crédito hipotecario personal y la relación con la municipalidad.

La sociedad tiene más sentido cuando hay varios dueños que no son familia, cuando la casa se va a explotar como negocio de alquiler o cuando su abogado diseña con ella una planificación sucesoria concreta. Si piensa alquilar, mire antes la oferta de casas en alquiler en Costa Rica para entender con qué competirá, y consulte a un contador cómo tributa ese ingreso dentro de una sociedad.

Lo que conviene evitar es la sociedad por inercia: crearla porque el vendedor ya tenía una o porque es lo habitual entre extranjeros, sin una razón que justifique sus costos. Mientras define la estructura, puede revisar casas en venta en Costa Rica y llevar a su abogado dos o tres opciones concretas para decidir con un caso real.

Qué haríamos antes de firmar

• Decidir si se compra a nombre propio o con sociedad antes de firmar la opción de compra, porque cambiarlo después implica un traspaso con sus propios gastos.
• Comprar a nombre propio si el plan incluye la residencia como inversionista, porque no se aceptan bienes inscritos a nombre de sociedades.
• Exigir la personería, el estudio de la sociedad y el pago del impuesto al día antes de comprar acciones o cuotas.
• Confirmar si una casa de playa está en zona marítimo-terrestre antes de negociar, porque una sociedad de extranjeros no resuelve esa restricción.
• Comparar también opciones de menor precio, como las casas baratas en Costa Rica, o alquilar primero entre las casas baratas en alquiler en Costa Rica para conocer la zona antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero inscribir una casa a su nombre sin tener residencia?

Sí. En Costa Rica un extranjero puede ser dueño registral de una casa con título inscrito usando su pasaporte, sin residencia y sin sociedad. La restricción principal está en la zona marítimo-terrestre, donde las concesiones tienen las limitaciones del artículo 47 de la Ley 6043. Fuera de esa franja, comprar a nombre propio sigue el mismo trámite notarial que para un costarricense: estudio registral, escritura e inscripción en el Registro Nacional.

¿Quién responde si la sociedad no paga el impuesto?

La sociedad, en primer lugar, y con ella su representante legal, que responde solidariamente según la Ley 9428. Si el representante es usted, la deuda puede alcanzarlo personalmente. Si es un tercero, por ejemplo el abogado que formó la sociedad, conviene acordar por escrito quién paga, en qué fecha y cómo le avisa. Además, mientras haya mora, la deuda pesa como hipoteca legal preferente sobre la casa.

¿Se puede pasar la casa de la sociedad a nombre propio?

Sí, mediante una escritura de traspaso ante notario en la que la sociedad transmite la casa a la persona. Es una transmisión como cualquier otra, con sus impuestos y honorarios, por lo que conviene planearla antes de comprar y no años después. Para hacerlo, la sociedad debe estar al día en el impuesto a las personas jurídicas, porque la deuda pesa como hipoteca legal preferente sobre sus inmuebles y frena sus trámites en el Registro Nacional.

¿Qué pasa si la sociedad dueña de la casa ya fue cancelada?

Si el Registro Nacional canceló la sociedad por no pagar el impuesto durante tres períodos consecutivos, su representante tiene tres años desde la cancelación para pedir la reinscripción pagando todo lo adeudado, con multas e intereses, según el artículo 7 de la Ley 9428. Pasado ese plazo, la situación de la casa se complica y requiere asesoría legal específica. Por eso conviene revisar el estado de la sociedad cada año, aunque nadie viva en la casa.

Esta guía resume la práctica de comprar una casa con una sociedad o a nombre propio en Costa Rica a noviembre de 2026, con las normas citadas en cada sección. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe revisar su caso, los estatutos de la sociedad y el estudio registral de la casa antes de que usted firme.