Qué se compra de verdad cerca del mar en Costa Rica

Cerca del mar en Costa Rica, no todo lo que se anuncia como una casa de playa es una propiedad. Esta guía explica qué parte de la costa pertenece al Estado, qué se tiene en concesión, qué reglas aplican al comprador extranjero y a las sociedades, y cómo comprobar antes de pagar si lo que se compra está inscrito a nombre de un particular o es un derecho de uso que otorga la municipalidad.

Qué es la zona marítimo-terrestre y qué parte nadie puede ocupar

La zona marítimo-terrestre es la franja de 200 metros de ancho a lo largo de los litorales Atlántico y Pacífico, medida horizontalmente desde la línea de la pleamar ordinaria, según los artículos 9 y 10 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043). Esa franja se divide en dos: una zona pública de 50 metros y una zona restringida formada por los 150 metros restantes. La medición no parte de donde llega el agua un día cualquiera, sino de la pleamar ordinaria, y por eso conviene que la ubicación del terreno respecto de esa línea conste en un plano y no solo en la palabra del vendedor.

Toda esa franja pertenece al Estado. Los artículos 1 y 7 de la Ley 6043 la declaran inalienable e imprescriptible, y sus terrenos no pueden titularse por información posesoria ni pasar a nombre de particulares por ningún otro medio. En la práctica, ocupar un terreno durante años, cercarlo o construir en él no lo convierte en propiedad de quien lo ocupa, por mucho tiempo que pase. Quien ofrece «derechos de posesión» dentro de la franja ofrece algo que la ley no reconoce como propiedad.

La zona pública es la parte más estricta. Salvo las excepciones que establece la ley, nadie puede ocuparla bajo ningún título ni alegar derecho alguno sobre ella, porque está dedicada al uso público y al libre tránsito, como disponen los artículos 11 y 20 de esa ley. También es zona pública toda el área ocupada por manglares, sea cual sea su extensión. Para quien compra, la consecuencia es directa: una casa, un rancho o un muro dentro de esos 50 metros no se puede vender como un derecho válido, y esa franja queda abierta al libre tránsito de cualquier persona.

Qué se tiene en la zona restringida si no es propiedad

En los 150 metros de la zona restringida no se compra un terreno: se obtiene una concesión. Bajo los artículos 39, 40 y 41 de la Ley 6043, en esa zona solo pueden otorgarse concesiones, que otorga únicamente la municipalidad de la jurisdicción y que dan solo el uso y disfrute de un área determinada por el plazo y en las condiciones que fija la ley. El concesionario no es dueño del suelo: tiene un derecho de uso sujeto a condiciones, y lo que paga a la municipalidad por ese uso es un canon.

La concesión se otorga por un plazo de no menos de 5 ni más de 20 años y debe indicar el canon que se paga y su forma de pago, según el artículo 48 de esa ley. Puede prorrogarse sucesivamente por plazos no mayores que esos, siempre que el concesionario lo solicite dentro de los 3 meses siguientes al aviso de vencimiento de la municipalidad, esté al día con el canon y con sus obligaciones, y la municipalidad lo acuerde y el instituto correspondiente lo apruebe, como fijan los artículos 48 y 50 de la Ley 6043. Una solicitud tardía se tramita como concesión nueva.

La municipalidad no decide sola. En las áreas turísticas, la concesión requiere la aprobación del ICT, que solo puede negarla de forma expresa y razonada si viola la ley; si recae sobre una isla o un islote, se necesita la aprobación de la Asamblea Legislativa, según el artículo 42 de esa ley. Además, los artículos 19 y 38 de la Ley 6043 disponen que, mientras no exista la declaratoria de aptitud turística, no puede autorizarse ninguna obra en la zona marítimo-terrestre, y que en las zonas turísticas la municipalidad no puede otorgar concesiones hasta que el ICT y el INVU hayan aprobado o elaborado los planos de desarrollo de la zona.

Por eso, antes de negociar, pregunte si esa playa tiene declaratoria de aptitud turística y planos de desarrollo aprobados. Sin ellos, quien ofrece «un lote en concesión» puede estar ofreciendo algo que la municipalidad todavía no puede otorgar, y ninguna obra que se levante ahí tiene autorización posible.

Qué reglas aplican al extranjero y a las sociedades con capital extranjero

Las reglas para el extranjero están en el artículo 47 de la Ley 6043. En la zona marítimo-terrestre no se otorgan concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos 5 años, a sociedades anónimas con acciones al portador, a sociedades o entidades domiciliadas en el exterior, a entidades constituidas en el país por extranjeros ni a entidades cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros. Tampoco una entidad concesionaria ni sus socios pueden traspasar cuotas o acciones a extranjeros, bajo pena de nulidad del traspaso.

El artículo 25 del Reglamento a la Ley 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre (Decreto Ejecutivo 7841-P), precisa que esos 5 años de residencia deben ser continuos y acreditarse con una certificación de las autoridades de Migración. Y conforme al artículo 47 de la Ley 6043, según la resolución 2010-11351 de la Sala Constitucional, el requisito es constitucional y, cumplido ese plazo, el extranjero tiene el mismo acceso a una concesión en la zona restringida que un costarricense, sin necesidad de naturalizarse.

La vía de la sociedad tiene un límite que suele pasarse por alto. Conforme al artículo 47 de la Ley 6043, según el criterio AL-1427-2022 de la Asesoría Legal del ICT, el capital de los socios extranjeros cuenta como extranjero para el límite del 50 % aunque tengan residencia temporal o permanente, porque la excepción de los 5 años de residencia se aplica solo a la persona física que pide la concesión a su nombre. Una sociedad costarricense con más de la mitad del capital en manos de socios extranjeros, aunque sean residentes, no califica.

Estas restricciones son propias de las concesiones de la Ley 6043. Una propiedad inscrita válidamente, a la que esa ley no se aplica, sigue otras reglas; confirme con su abogado cuáles le corresponden según su situación migratoria y la forma en que piensa comprar, a su nombre o mediante una sociedad.

Cómo comprobar que una propiedad cerca del mar está inscrita y no es concesión

El artículo 6 de la Ley 6043 dispone que esa ley no se aplica a las áreas de las ciudades situadas en los litorales, a las zonas urbanas litorales ni a las propiedades inscritas con sujeción a la ley a nombre de particulares o cuya legitimidad reconozcan las leyes, de modo que un terreno costero con título inscrito válido no es una concesión. La palabra clave es «válido»: como la franja no puede titularse por información posesoria ni por otro medio, un título nacido sobre ella sin respaldo legal no la saca del dominio del Estado.

La diferencia se comprueba en documentos, no en el anuncio. Una propiedad inscrita tiene número de finca en el Registro Nacional y un plano catastrado; una concesión consta como concesión, con su plazo y su canon, y depende de un expediente en la municipalidad. Estos pasos ordenan la revisión:

1. 1
   Pida al vendedor el número de finca y el plano catastrado, y revise en el Registro Nacional a nombre de quién está inscrita y si figura como finca o como concesión.
2. 2
   Pida a un topógrafo que ubique el plano respecto de los mojones de la zona pública que coloca el Instituto Geográfico Nacional: confirme si el terreno cae dentro de la franja y, en ese caso, en cuál de las dos zonas.
3. 3
   Si está dentro de la franja, pida a la municipalidad el expediente de la concesión: titular, plazo, canon y estado de pago.
4. 4
   Confirme con la municipalidad y con el ICT que la playa tiene declaratoria de aptitud turística y planos de desarrollo aprobados.
5. 5
   Encargue a un abogado o a un notario el estudio del origen del título si la finca está inscrita muy cerca del mar.

Las áreas de las ciudades situadas en los litorales y las zonas urbanas litorales también quedan fuera de la Ley 6043 por el mismo artículo 6, pero eso no las vuelve terrenos de compra común. En esas ciudades y en esas zonas, solo la finca inscrita a nombre de un particular se compra como cualquier otra. Y la ley que regula las zonas urbanas litorales mantiene la franja costera como bien del Estado: ahí la municipalidad también otorga concesiones por plazo, con canon y con límites para extranjeros y para sociedades con capital extranjero. Antes de firmar, confirme en el Registro Nacional si el inmueble figura como finca inscrita o como concesión.

Qué revisar antes de pagar por una casa o un lote de playa

Si lo que compra es una concesión, el contrato con el vendedor no basta. Según el artículo 45 de la Ley 6043, el traspaso, la cesión o el gravamen de una concesión, total o parcial, necesita la autorización expresa de la municipalidad y del instituto que corresponda, y sin ella el acto o contrato carece de toda validez. Pagar antes de esa autorización es pagar por algo que todavía no puede pasar a su nombre.

Tampoco basta con que la concesión exista: tiene que estar vigente y en regla. Revise cuánto plazo le queda, si el canon está al día y si el concesionario cumplió sus obligaciones, porque de eso depende la prórroga. Si usted es extranjero o compra mediante una sociedad, confirme antes que cumple el artículo 47, porque un traspaso de cuotas o acciones a extranjeros es nulo. La tabla resume dónde se revisa cada punto.

Si su búsqueda no exige estar frente al mar, compare antes con las casas en venta en Costa Rica en zonas donde estas reglas no aplican, y revise el precio de casas en Costa Rica por cantón para saber cuánto paga de más por la cercanía a la costa y qué recibe a cambio: un título o un derecho por plazo.

Qué haríamos antes de comprar cerca del mar

• Alquilaríamos primero en la costa que le interesa: las casas en alquiler en Costa Rica permiten conocer la zona sin comprometerse con una concesión.
• Pediríamos el número de finca y el plano catastrado antes de visitar, y descartaríamos la oferta que no los tenga.
• Compararíamos con fincas inscritas lejos de la franja: entre las casas baratas en Costa Rica también puede buscar opciones fuera de la zona marítimo-terrestre.
• No pagaríamos ninguna parte del precio de una concesión sin la autorización del traspaso de la municipalidad y del instituto.
• Si usted es extranjero, obtendríamos primero la certificación de Migración de sus 5 años de residencia continua.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero sin 5 años de residencia tener una casa en la zona restringida?

No a su nombre, porque el artículo 47 de la Ley 6043 impide otorgarle una concesión, y tampoco mediante una sociedad cuyo capital pertenezca en más del 50 % a extranjeros. Sí puede comprar una propiedad inscrita válidamente fuera de esa franja, o alquilar mientras completa su residencia: las casas baratas en alquiler en Costa Rica son una forma de vivir cerca de la costa sin comprometer el capital.

¿Qué pasa cuando vence la concesión?

La concesión puede prorrogarse por plazos no mayores de 20 años si el concesionario lo pide dentro de los 3 meses siguientes al aviso de vencimiento de la municipalidad, está al día con el canon y con sus obligaciones, y la municipalidad y el instituto correspondiente lo aprueban. Si la solicitud llega tarde, se tramita como una concesión nueva, con todos sus requisitos. Por eso conviene saber, antes de comprar, cuánto plazo le queda.

¿Se puede construir en la zona restringida si la playa no tiene planos aprobados?

No. Mientras no exista la declaratoria de aptitud turística no puede autorizarse ninguna obra en la zona marítimo-terrestre, y en las zonas turísticas la municipalidad no puede otorgar concesiones hasta que el ICT y el INVU hayan aprobado o elaborado los planos de desarrollo. Una casa levantada sin esa base no tiene un permiso que la respalde, y quien la compra asume ese riesgo.

¿Un manglar dentro del terreno cambia lo que se compra?

Sí. Toda el área ocupada por manglares es zona pública, sea cual sea su extensión, así que esa parte no puede ocuparse ni venderse como un derecho, aunque quede más allá de los primeros 50 metros. Si el plano o la visita muestran manglar, pida a su abogado que confirme qué superficie queda realmente disponible antes de negociar el precio.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica sobre la zona marítimo-terrestre con las normas vigentes en noviembre de 2026 y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe estudiar cada finca, cada concesión y la situación de cada comprador antes de firmar.