Alquiler a turistas en Costa Rica: guía para el dueño extranjero

Esta guía es para el dueño extranjero que tiene, o piensa comprar, una casa en Costa Rica y quiere alquilarla por noches a turistas. Explica qué ley rige ese alquiler, cómo se inscribe la actividad, qué pasa con los impuestos, qué puede impedir el reglamento de un condominio y cómo se administra la propiedad cuando usted vive fuera del país.

¿Alquiler turístico o alquiler de vivienda: qué regla se aplica?

En Costa Rica, alquilar una casa a un turista por unas noches y alquilarla a una familia que vive en ella son dos actividades distintas, con reglas distintas. El alquiler a turistas está regulado por el artículo 3 de la Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional (Ley 9742), que abarca el alquiler turístico de viviendas, apartamentos, villas, cuartos u otras construcciones análogas por periodos de no más de 1 año ni menos de 24 horas, cuando una persona física o jurídica lo presta en nombre propio, de manera habitual y con ánimo de lucro. Ese es el caso típico del dueño que publica su casa en una plataforma de reservas.

El alquiler de vivienda, en cambio, se rige por otra ley. El artículo 7 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) establece que esa ley no se aplica a hoteles, pensiones y establecimientos similares, ni a las viviendas con fines turísticos que se alquilan por temporadas en zonas que el ICT declara aptas para ese destino mediante resolución publicada en el diario oficial. Para el alquiler por noches, además, la Asesoría Legal del ICT ha considerado que, cuando la relación encaja en la Ley 9742, los derechos y obligaciones de las partes son los de esa ley y no los de la Ley 7527. La Ley 7527 sí rige si usted le alquila la casa a alguien para vivir en ella.

La diferencia pesa en la decisión de compra. Una casa pensada para estancias cortas necesita muebles, ropa de cama, limpieza entre huéspedes y alguien que reciba a cada visitante; una casa para alquiler de largo plazo necesita poco de eso, pero ata la propiedad a un solo inquilino durante meses. Antes de decidir, compare cómo se ofrecen las casas en alquiler en Costa Rica en la zona que le interesa y piense con cuál de los dos modelos se siente más cómodo administrando a distancia.

¿Cómo se inscribe un hospedaje no tradicional?

El artículo 8 de la Ley 9742 fija tres obligaciones para quien alquila su propiedad como hospedaje no tradicional: inscribirse como prestatario ante el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) mediante una inscripción digital simplificada, inscribirse como contribuyente ante la Dirección General de Tributación y emitir factura digital desglosada por los servicios que presta. Las tres van juntas: la inscripción turística sin la tributaria deja la actividad a medias, y una factura sin inscripción no tiene respaldo.

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   Reúna los datos de la propiedad y su identificación como dueño, sea usted persona física o la sociedad que figura como propietaria en el Registro Nacional.
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   Complete la inscripción digital simplificada como prestatario de hospedaje no tradicional ante el ICT.
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   Inscríbase como contribuyente ante la Dirección General de Tributación para la actividad de hospedaje.
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   Active la emisión de factura digital y defina cómo desglosará cada servicio: noches, limpieza u otros cargos.
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   Guarde los comprobantes de ambas inscripciones y entregue una copia a su administrador local.

Saltarse el registro no es un detalle administrativo. Según el artículo 14 de esa ley, ofrecer hospedaje no tradicional sin estar inscrito en el registro de prestatarios, o sin cumplir los requisitos de comercialización y de servicio, se considera funcionamiento ilegal y se sanciona como una actividad comercial ilegal. Para un dueño que vive afuera el riesgo es mayor, porque puede enterarse del problema cuando ya tiene reservas confirmadas y huéspedes en camino.

La inscripción también compromete un estándar de servicio. El artículo 13 de la Ley 9742 exige garantizar como mínimo la limpieza periódica del inmueble, baño e inodoro para el aseo personal, el mantenimiento de las instalaciones, condiciones mínimas de salubridad e higiene y recipientes para separar y manejar los residuos sólidos. Conviene escribir esos mínimos, uno por uno, en el contrato con quien administre la casa, para que no dependan de la buena voluntad de nadie.

¿Qué impuestos se pagan al alquilar a turistas?

La ley no deja el tema de los impuestos en el aire, aunque el artículo 8 no fija una tarifa: lo que exige es que usted esté inscrito como contribuyente y emita factura digital desglosada. A partir de ahí, los impuestos concretos de cada estadía dependen de la normativa tributaria vigente y de su situación como contribuyente, y ese cálculo le corresponde a un contador autorizado en Costa Rica, no a la plataforma ni al administrador.

Las plataformas también tienen obligaciones. El artículo 9 de la Ley 9742 dispone que las plataformas que intermedian el hospedaje no tradicional deben inscribirse ante Tributación y, cuando el huésped paga por medio de la plataforma, retener y pagar los impuestos que establece la ley; además, responden solidariamente si la retención corresponde y los impuestos no se pagan. Esa retención, cuando corresponde, alivia parte del trámite, pero no sustituye su propia inscripción ni lo libera de facturar y de declarar: el hospedaje a turistas no es un alquiler de vivienda y paga IVA, y quien está inscrito debe presentar sus declaraciones en los plazos de ley, aunque el huésped haya pagado por la plataforma.

El punto delicado son los pagos directos. Si un huésped repite y le paga por transferencia, fuera de la plataforma, no hay nadie que retenga por usted: la factura, la declaración y el pago quedan en sus manos. Lleve un registro por reserva que distinga el canal de pago, y pida a su contador que revise también cómo declarar esos ingresos en su país de residencia.

¿Qué puede decir el reglamento del condominio sobre el alquiler por noches?

Muchos extranjeros compran en condominio porque la seguridad y el mantenimiento de las áreas comunes facilitan administrar a distancia. Pero el condominio trae su propia regla. Los artículos 33 y 34 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley 7933) establecen que quien compra queda sujeto al reglamento existente, que regula, entre otras cosas, las cuotas, el uso de las áreas comunes y las sanciones, y que toda modificación debe inscribirse en el Registro Inmobiliario. Cambiar el reglamento exige el acuerdo de la asamblea de condóminos según lo que fija la ley.

La consecuencia práctica es clara: si el reglamento limita o prohíbe el alquiler por noches, no cuente con cambiarlo después de comprar: una reforma depende del acuerdo de la asamblea de condóminos, no de su voluntad. Pregunte también si hay alguna reforma del reglamento en discusión. Pida el reglamento inscrito antes de firmar la opción de compra, léalo con su abogado y pregunte a la administración cómo aplica a los huéspedes las reglas de uso de áreas comunes: registro en la caseta, horarios, límites de vehículos o multas por ruido.

Fuera de un condominio también hay un límite. El artículo 16 de la Ley 9742 permite que un hospedaje no tradicional opere en una zona calificada como residencial, siempre que no altere, perturbe ni afecte negativamente el entorno de la propiedad. El ruido, el parqueo en la calle y la basura mal manejada son las quejas que más comprometen esa condición. Al revisar casas en venta en Costa Rica, observe el acceso, el espacio para parquear y la distancia con los vecinos tanto como los acabados.

¿Cómo se administra la casa cuando usted vive afuera?

Alquilar por noches exige presencia: alguien recibe a los huéspedes, resuelve una fuga un domingo, coordina la limpieza y revisa la casa después de cada salida. Si usted vive fuera de Costa Rica, esa presencia la pone un administrador local, que puede ser una persona de confianza o una empresa de administración de propiedades. Elegirlo es la decisión que más pesa en la experiencia de los huéspedes y en el estado de la casa con el paso de los meses.

Ese acuerdo debe quedar en un contrato escrito, revisado por un abogado en Costa Rica. La tabla resume los temas que no deberían quedar a la palabra:

Además del contrato, conviene separar las cuentas: una cuenta bancaria en Costa Rica dedicada a la casa facilita pagar servicios, cuotas de condominio y proveedores, y deja un rastro limpio para su contador. Conserve usted el acceso principal a las cuentas de la plataforma y del sistema de facturación; el administrador puede operar con un usuario propio, pero la titularidad debe ser suya. Si su casa está a nombre de una sociedad, confirme con su notario que el poder del administrador cubra exactamente lo que hará, y nada más.

Qué haríamos antes de recibir al primer huésped

• Leer el reglamento inscrito del condominio antes de firmar y descartar la compra si limita el alquiler por noches, en lugar de esperar un cambio que depende de la asamblea de condóminos.
• Comparar el precio de casas en Costa Rica en zonas con demanda turística contra el costo de amueblar y administrar, que en el alquiler por noches es mayor.
• Completar la inscripción ante el ICT y ante Tributación, y activar la factura digital, antes de publicar el anuncio en cualquier plataforma.
• Firmar con el administrador local un contrato escrito que incluya los mínimos de servicio de la ley y la entrega periódica de reportes.
• Si el presupuesto es ajustado, revisar también las casas baratas en Costa Rica fuera de las zonas más turísticas, pensadas para alquiler de largo plazo.

Preguntas frecuentes

¿Qué zona conviene según la temporada?

Depende de cuándo viaja su huésped. Guanacaste y el Pacífico norte concentran visitantes en la estación seca, de diciembre a abril, cuando el cielo está despejado; de mayo a noviembre llueve por las tardes y la ocupación suele bajar. El Caribe tiene lluvia en cualquier época y un público que viaja todo el año. La zona norte, alrededor de San Carlos y el volcán Arenal, vive del turismo de naturaleza y resiste mejor la época lluviosa. El Valle Central atrae estancias de trabajo o de paso. Una casa con dos públicos, turistas y personas que trabajan a distancia, sufre menos los meses bajos.

¿Puede un extranjero inscribir su casa como hospedaje no tradicional?

La Ley 9742 se refiere a la persona física o jurídica que presta el servicio en nombre propio, de manera habitual y con ánimo de lucro: lo que define la actividad es cómo se presta. En la práctica, muchos extranjeros tienen la casa a nombre de una sociedad costarricense, y entonces la inscripción la hace esa sociedad. Antes de empezar, confirme con su abogado qué documentos de identificación le pedirán el ICT y Tributación, y si su condición migratoria impone algún requisito adicional.

¿Conviene más el alquiler de largo plazo?

Depende de cuánto tiempo y control quiere dedicar. El alquiler de largo plazo pide menos gestión diaria: no hay limpieza entre huéspedes ni recepción, y la casa no necesita estar amueblada. A cambio, la propiedad queda ocupada por meses y usted no puede usarla en sus vacaciones. Para medir esa alternativa, revise cómo se ofrecen las casas baratas en alquiler en Costa Rica y las de gama media en su zona, y compárelas con lo que le costaría operar por noches con un administrador.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica a noviembre de 2026 para el dueño extranjero que alquila por noches, con base en la Ley 9742, la Ley 7527 y la Ley 7933. No sustituye el consejo de un abogado, de un notario ni de un contador autorizado, que deben revisar su caso, su contrato y el reglamento de su condominio antes de recibir al primer huésped.