Qué impuestos paga cada año el dueño extranjero de una casa

Ser dueño de una casa en Costa Rica siendo extranjero implica una cuenta anual que no termina con la escritura. Esta guía explica qué impuestos paga el dueño cada año, ante quién y en qué plazos: el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto solidario a las casas de lujo, el impuesto a las sociedades y lo que cambia cuando la propiedad se alquila. Está pensada para quien va a comprar o ya es dueño y pasa parte del año fuera del país.

¿Cuánto cobra la municipalidad por bienes inmuebles y cómo se paga?

El primer impuesto de todo dueño, costarricense o extranjero, es el de bienes inmuebles. Según los artículos 3, 22 y 23 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ley 7509), es anual y equivale en todo el país al 0,25 % del valor del inmueble registrado por la Administración Tributaria. Lo administra y lo cobra la municipalidad, y se paga en uno, dos o cuatro tractos, según lo determine cada municipalidad. Por eso conviene preguntar en el propio municipio cómo divide los pagos y qué medios acepta, sobre todo si usted pagará desde el exterior.

Existe un alivio importante. El artículo 4 de esa ley establece que, si el inmueble es el bien único de una persona física, no paga el impuesto hasta un valor equivalente a 45 salarios base, y solo paga sobre el exceso. La regla habla de una persona física: una casa inscrita a nombre de una sociedad no encaja en ella. Quien busca entre las casas baratas en Costa Rica para tener una sola propiedad a su nombre debe tomar en cuenta este beneficio y consultar en la municipalidad cómo se solicita.

El valor que usa la municipalidad no es necesariamente el precio que usted pagó. Antes de firmar, conviene pedir el estado de cuenta municipal de la finca para confirmar que está al día y conocer el valor registrado. Ese cobro, junto con los gastos de traspaso y de escritura, se explica en nuestra guía sobre qué cuesta comprar una casa además del precio en Costa Rica.

¿Cuándo una casa entra en el impuesto solidario a las casas de lujo?

El segundo impuesto es el que la mayoría conoce como impuesto a las casas de lujo. Según los artículos 1 y 2 de la Ley del Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (Ley 8683), grava a quien el primer día de cada año sea dueño o titular de un derecho de uso, goce o disfrute de un inmueble de uso habitacional en Costa Rica, sea su residencia habitual, ocasional o de recreo. Para el extranjero esto importa: una casa de vacaciones que solo ocupa unos meses también cuenta.

No todas las casas lo pagan. El artículo 6 de esa ley y el artículo 1 del Decreto Ejecutivo 45358-H fijan que, para el período fiscal 2026, está exento quien tenga un inmueble de uso habitacional cuyo valor fiscal de la construcción, incluidas las instalaciones fijas y permanentes, sea igual o inferior a ₡143.000.000. El Poder Ejecutivo actualiza ese monto cada diciembre según la variación del índice de precios al consumidor, así que el umbral cambia año con año. Importa un detalle: la comparación se hace con el valor de la construcción, no con el precio de venta.

Si la casa supera el umbral, la tarifa es progresiva. El artículo 5 de la Ley 8683 y el artículo 2 del mismo decreto establecen para 2026 un 0,25 % sobre el valor del inmueble hasta ₡359.000.000, y luego 0,30 %, 0,35 %, 0,40 %, 0,45 % y 0,50 % en los tramos siguientes, hasta 0,55 % sobre el exceso de ₡2.162.000.000. Para ubicar en qué rango se mueve una propiedad, el precio de casas en Costa Rica sirve de referencia, aunque el impuesto se calcula sobre el valor fiscal y no sobre el precio pedido en un anuncio.

¿Cómo se declara el valor y cada cuánto hay que hacerlo?

El impuesto solidario se calcula sobre el valor fiscal que declara el propio dueño. Según los artículos 4 y 10 de la Ley 8683, ese valor se obtiene con los parámetros de Tributación, que valoran tanto las construcciones e instalaciones como el terreno; en un condominio se suma la parte proporcional de las áreas comunes. Es una autodeclaración: si el valor queda corto, la responsabilidad es del contribuyente, no de quien le vendió la casa ni de la administración del condominio.

Los plazos son cortos. Los artículos 7, 8 y 9 de esa ley disponen que el impuesto se devenga el primer día del año y debe pagarse a más tardar dentro de los 15 días naturales siguientes. Además, cada 3 años el contribuyente debe presentar, dentro de los primeros 15 días naturales de enero, una declaración jurada que actualice el valor del inmueble, salvo los exentos. Para quien pasa diciembre fuera del país, conviene dejar el trámite resuelto antes de viajar.

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   Reúna los datos de la propiedad: número de finca, área de construcción, área de terreno y acabados.
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   Calcule el valor fiscal con los parámetros de Tributación, sumando terreno, construcciones e instalaciones.
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   Compare el valor de la construcción con el monto exento del año para saber si debe pagar.
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   Presente la declaración jurada en enero cuando le corresponda según el ciclo de tres años.
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   Pague el impuesto dentro del plazo de enero y guarde el comprobante.

¿Qué paga cada año la sociedad que es dueña de la casa?

Muchos extranjeros inscriben su casa a nombre de una sociedad. En ese caso, según el artículo 1 de la Ley del Impuesto a las Personas Jurídicas (Ley 9428), esa sociedad paga el impuesto a las personas jurídicas, que recae sobre toda sociedad mercantil, sucursal de sociedad extranjera y empresa individual de responsabilidad limitada inscrita en el Registro de Personas Jurídicas. El impuesto depende de la inscripción, no de que la sociedad tenga actividad comercial.

El monto depende de la situación de la sociedad. El artículo 3 de esa ley establece que, cada año, la sociedad inscrita que no esté inscrita en el Registro Único Tributario paga el 15 % de un salario base mensual. La que declara el impuesto sobre las utilidades paga el 25 %, el 30 % o el 50 % de un salario base mensual, según sus ingresos brutos de la declaración anterior sean menores a 120 salarios base, estén entre 120 y menos de 280, o lleguen a 280 o más.

Por eso, antes de comprar por medio de una sociedad conviene hacer la cuenta completa: el impuesto de la sociedad se suma al de bienes inmuebles, y la casa queda fuera del beneficio del bien único, que es solo para personas físicas. Una sociedad puede tener sentido por otras razones, pero no es un ahorro automático. Al revisar casas en venta en Costa Rica inscritas a nombre de una sociedad, pida también la constancia de que la sociedad está al día con este impuesto.

¿Qué cambia si alquila la casa a turistas o por meses?

Alquilar la casa añade obligaciones. Si la ofrece como hospedaje no tradicional, el artículo 8 de la Ley marco para la regularización del hospedaje no tradicional (Ley 9742) le exige inscribirse como prestatario ante el ICT mediante una inscripción digital simplificada, inscribirse como contribuyente ante la Dirección General de Tributación y emitir factura digital desglosada por los servicios que presta. Si usted vive fuera del país, conviene dejar a un contador o a un representante a cargo de estos trámites desde el primer huésped.

Las plataformas también tienen deberes. El artículo 9 de la Ley 9742 dispone que las plataformas que intermedian el hospedaje no tradicional deben inscribirse ante Tributación y, cuando el huésped paga por medio de la plataforma, retener y pagar los impuestos que establece la ley; además, responden solidariamente si la retención corresponde y los impuestos no se pagan. Eso no lo libera a usted de su propia inscripción ni de facturar: la retención aplica cuando el pago pasa por la plataforma, no cuando el huésped le paga directamente.

Si en lugar de turistas busca un inquilino por meses, el alquiler sigue generando ingresos que Tributación puede gravar, y conviene revisarlo con un contador antes de publicar la propiedad entre las casas en alquiler en Costa Rica. Para fijar un monto realista, compare también con las casas baratas en alquiler en Costa Rica de la misma zona: un alquiler fuera de mercado deja la casa vacía mientras los impuestos anuales siguen corriendo.

¿Qué pasa si no paga a tiempo?

Las consecuencias cambian según el impuesto. En el caso de la sociedad son concretas: el artículo 5 de la Ley 9428 establece que, si la sociedad está morosa, el Registro Nacional no le emite certificaciones de personería ni inscribe ningún documento a su favor, no puede contratar con el Estado, y la deuda constituye hipoteca legal preferente sobre sus inmuebles. En la práctica, una sociedad morosa complica cualquier trámite registral de la casa hasta ponerse al día.

El impuesto solidario también acompaña a la propiedad. El artículo 7 de la Ley 8683 dispone que quien compra un inmueble sujeto a este impuesto responde solidariamente por el impuesto del período fiscal vigente a la fecha de la compra y por sus intereses. Antes de firmar, pida al vendedor el comprobante de pago del año en curso. Con el impuesto de bienes inmuebles, el atraso se acumula en la cuenta municipal de la finca; revise ese estado de cuenta al menos una vez al año, aunque no viva en el país. La tabla resume a quién se paga cada impuesto y cuándo.

Qué haríamos antes de comprar o alquilar

• Pediríamos el estado de cuenta municipal y el comprobante del impuesto solidario del año antes de firmar.
• Calcularíamos el valor fiscal de la construcción para saber si la casa queda exenta del impuesto solidario.
• Compararíamos comprar a título personal con comprar por sociedad, sumando el impuesto anual de la sociedad.
• Si la casa se va a alquilar a turistas, haríamos la inscripción ante el ICT y Tributación antes del primer huésped.
• Dejaríamos a un representante o a un contador a cargo de los pagos de enero si pasamos esa época fuera del país.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero paga lo mismo que un costarricense?

Las reglas descritas en esta guía gravan la propiedad y a su dueño, no su nacionalidad. El impuesto de bienes inmuebles y el impuesto solidario se calculan igual para un costarricense y para un extranjero, y la sociedad paga el mismo impuesto sea quien sea su socio. Lo que sí cambia es la logística: quien vive fuera debe organizar los pagos de enero y las declaraciones a distancia, normalmente con un representante en Costa Rica.

¿La residencia como pensionado o rentista lo vuelve residente fiscal?

No automáticamente. Según el artículo 6 de la Ley para la atracción de inversionistas, rentistas y pensionados (Ley 9996) y el artículo 26 del Reglamento a la Ley 9996 (Decreto Ejecutivo 43926-MGP-H-TUR), tener residencia migratoria como pensionado, rentista o inversionista no lo convierte a usted automáticamente en residente fiscal de Costa Rica; esa condición solo se adquiere si cumple los requisitos de la Ley del Impuesto sobre la Renta y su reglamento. Conviene revisar su caso con un contador, sobre todo si alquila la casa.

¿Qué paga una casa en la zona marítimo-terrestre?

En la franja costera muchas propiedades son concesiones y no fincas en propiedad plena. Según el artículo 48 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley 6043) y el artículo 6 de la Ley 7509, el concesionario paga a la municipalidad un canon por el terreno y, además, el impuesto sobre bienes inmuebles por las instalaciones y construcciones fijas. El canon solo reemplaza el impuesto en lo que toca al terreno, así que la casa construida paga aparte.

¿Cada cuánto cambia el monto exento del impuesto solidario?

Cada año. El monto exento de 2026 es de ₡143.000.000 de valor fiscal de la construcción, y el Poder Ejecutivo lo actualiza cada diciembre según la variación del índice de precios al consumidor. Por eso una casa que hoy queda exenta podría dejar de estarlo si su valor fiscal crece más que el umbral, o al revés. Lo prudente es revisar el decreto nuevo cada diciembre, antes del plazo de pago de enero.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica a noviembre de 2026 con las leyes citadas y no sustituye el consejo de un abogado, un notario o un contador que revise su caso, en especial si la casa está a nombre de una sociedad o se alquila.