Cómo entregar la casa alquilada al terminar el contrato

Entregar la casa alquilada al terminar el contrato es más sencillo cuando se prepara con tiempo: revisar el estado de la vivienda, reparar lo que le corresponde, documentar todo con fotos y un acta, cerrar los servicios y pedir la garantía por escrito. Esta guía explica cada paso en Costa Rica, para el inquilino que quiere salir sin reclamos y para el propietario que quiere recibir la casa sin discusiones.

¿Qué debe revisar de la casa antes de entregarla?

Empiece unas semanas antes de la fecha de salida y recorra la casa como si la estuviera recibiendo por primera vez. Vaya cuarto por cuarto y mire lo que un propietario mira: paredes y cielo raso, pisos, puertas y cerraduras, ventanas y mosquiteros, grifos, duchas e inodoros, el tanque o el calentador de agua, tomacorrientes, apagadores y bombillos. En el Valle Central y en las zonas lluviosas, después de los meses de agua conviene buscar manchas de humedad, canoas tapadas y goteras que quizá usted no notó durante el uso diario.

Revise también todo lo que venía con la casa y que figura, o debería figurar, en el inventario de entrada: cocina, refrigeradora, lavadora, muebles, cortinas, lámparas, controles del portón y juegos de llaves. Separe con claridad lo que es suyo de lo que es del propietario, porque llevarse por error una pieza del inventario es uno de los reclamos más comunes al salir. Anote en una lista lo que funciona, lo que falla y lo que falta, con una foto de cada cosa; esa lista será la base del acta de entrega.

• Interior: paredes, cielo raso, pisos, puertas, cerraduras y ventanas.
• Baños y cocina: grifos, desagües, duchas, inodoros, fregadero y extractor.
• Electricidad y agua: tomacorrientes, apagadores, bombillos, calentador y medidores.
• Exterior: canoas, jardín, cochera, portón y sus controles.
• Inventario: electrodomésticos, muebles, cortinas y todas las llaves.

La limpieza también cuenta. Una casa vacía, barrida, con baños y cocina limpios y sin basura en el patio se revisa más rápido y deja menos espacio para discutir. Si todavía busca dónde vivir después, mirar con tiempo las casas en alquiler en Costa Rica le ayuda a cuadrar la fecha de mudanza con la de entrega, para no limpiar ni reparar con prisa y no pagar dos casas a la vez por más tiempo del necesario.

¿Desgaste normal o daño: qué le toca reparar antes de salir?

La primera pregunta es qué reglas aplican. Según los artículos 2, 3 y 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), esa ley rige todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito; es de orden público y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables, de modo que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. Por eso conviene leer el contrato junto con la ley, y no solo el contrato.

Del lado del inquilino, los artículos 47 y 50 de la Ley 7527 establecen que debe conservar el inmueble en buen estado, que responde por los daños que se causen por su culpa o negligencia o por la de quienes viven con él o lo visitan, y que debe reparar los daños que causen las personas que habitan o visitan el inmueble. En la práctica, antes de salir lo prudente es arreglar lo que se rompió por un golpe, un descuido o un mal uso: un vidrio quebrado, una puerta forzada, una cerradura dañada o una mancha que no sale con limpieza.

Del lado del propietario, los artículos 33 y 34 de esa ley disponen que el arrendador debe hacer, sin subir por ello el alquiler, las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado, incluido el deterioro por el uso o el paso del tiempo si no se pactó otra cosa, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino o que la ley o el contrato le asignen esa reparación al inquilino. La pintura que se opaca con los años suele verse como uso normal; la guía sobre el contrato de alquiler en Costa Rica: qué debe decir y qué no vale le ayuda a leer el suyo.

¿Cómo documentar la entrega y compararla con el inventario de entrada?

La prueba más útil es la que se hace el mismo día de la entrega, con la casa vacía y limpia. Tome fotos y un video continuo de cada ambiente, con la fecha visible en el archivo, y siga el mismo orden y los mismos encuadres que usó al recibir la casa. Fotografíe de cerca lo que el propietario podría cuestionar: esquinas de paredes, pisos, baños, electrodomésticos y medidores. Guarde los archivos en dos lugares y envíeselos al propietario por un medio que deje registro, como el correo o un mensaje.

Para comparar, ponga el inventario de entrada al lado y recórralo línea por línea. Marque cada elemento con una de cuatro situaciones: igual que al recibirlo, con desgaste por el uso, dañado y reparado, o faltante. Si al entrar no hubo inventario, reúna lo que tenga de esa época: las fotos de la mudanza, los mensajes en los que reportó fallas y los recibos de reparaciones. No reemplaza un inventario firmado, pero ayuda a mostrar cómo estaba la casa cuando usted llegó.

Con todo eso se redacta el acta de entrega: un documento sencillo con la fecha, los nombres de las partes, la dirección de la casa, el estado de cada ambiente, las lecturas de los medidores, las llaves que se entregan y los pendientes que quedan, con quién los resuelve y en qué plazo. Lo firman el inquilino y el propietario, o quien lo represente, y cada uno se queda con una copia. Un acta firmada sin observaciones es, en la práctica, la mejor forma de cerrar la relación sin dudas.

¿Cómo cerrar servicios, coordinar la revisión y entregar las llaves?

La salida empieza con el aviso. Según el artículo 72 de la Ley 7527, salvo pacto escrito en contrario, el inquilino puede terminar el contrato avisándole al arrendador con 3 meses de anticipación, sin que eso cambie las demás obligaciones que nacieron del contrato. Si lo que se acerca es el vencimiento, tenga presente que el artículo 71 de esa ley dispone que, si el arrendador no le notifica al inquilino por lo menos 3 meses antes su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por un nuevo período de 3 años con las mismas estipulaciones. Dé el aviso por escrito y guarde la constancia.

Con la fecha definida, ordene los servicios. Fotografíe los medidores de agua y electricidad el día de la entrega, pida a cada proveedor el último recibo o la lectura final y páguelo, o deje escrito en el acta quién lo pagará cuando llegue. Cancele o traslade a su nueva dirección el internet, la televisión por cable y el teléfono, y devuelva los equipos que sean de la empresa. Si los servicios están a nombre del propietario, acuerden por escrito cómo se liquida el último período y guarde los comprobantes de pago.

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   Proponga por escrito al propietario una fecha y una hora para la revisión final, con la casa ya vacía y limpia.
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   Haga el recorrido junto al propietario o a su representante, con el inventario de entrada y sus fotos a mano.
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   Anoten en el acta lo que está bien, lo que es desgaste por uso y lo que queda pendiente, con responsable y fecha.
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   Tomen juntos las lecturas de los medidores y escríbanlas en el acta.
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   Entregue todas las llaves, los controles del portón y las tarjetas de acceso, y anote cuántas entrega y de qué puertas son.
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   Firmen el acta los dos y quédese con su copia; si no se firma, envíe ese mismo día un mensaje con las fotos y la lista de lo entregado.

La entrega de las llaves es el momento que cierra el uso de la casa, así que merece su propia constancia. No las deje con un vecino, en el buzón o con un guarda sin un documento o un mensaje del propietario que lo autorice. Si el propietario no se presenta a la revisión acordada, envíele por escrito la propuesta de una nueva fecha y guarde ese registro; si la situación se alarga, conviene consultar a un abogado antes de decidir qué hacer con las llaves.

¿Qué cubre la garantía y cómo se pide su devolución?

El artículo 59 de la Ley 7527 establece que las garantías que acompañan un contrato de alquiler, cualquiera que sea su naturaleza, responden por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones que derivan de la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario. Es decir, el depósito no cubre solo el alquiler: también puede responder por otras obligaciones del inquilino, como reparar los daños por los que responde según la ley. Por eso el estado de la casa y los recibos al día pesan tanto en su devolución.

Pida la devolución por escrito, con el acta de entrega firmada, las fotos, los comprobantes de los últimos recibos y los datos de la cuenta donde quiere recibir el dinero. Si el contrato fija un plazo para devolverla, cítelo; si no lo fija, lo práctico es acordar una fecha en el acta. Pida también que cualquier rebajo venga detallado, con el motivo y el costo de cada reparación. La guía sobre cómo manejar la devolución del depósito al finalizar el alquiler profundiza en ese paso.

Si no está de acuerdo con un rebajo, responda por escrito y punto por punto, con las fotos de salida y, si existe, el inventario de entrada. Muchas diferencias se resuelven así, con pruebas en la mesa y sin subir el tono. Si no hay acuerdo, guarde toda la conversación y consulte a un abogado antes de dar el tema por perdido o de firmar un documento que diga que no hay nada pendiente.

Qué haríamos

• Empezaríamos la revisión con semanas de anticipación y repararíamos antes de la visita final lo que le toca al inquilino.
• Firmaríamos un acta de entrega con fotos, lecturas de medidores y el conteo de llaves, aunque la relación con el propietario sea buena, y pediríamos la garantía por escrito ese mismo día.
• Si el siguiente alquiler debe costar menos, compararíamos con tiempo las casas baratas en alquiler en Costa Rica y pediríamos desde el primer día un inventario de entrada con fotos.
• Si la salida es para comprar, revisaríamos las casas en venta en Costa Rica y el precio de casas en Costa Rica antes de fijar la fecha de entrega.
• Con un presupuesto de compra corto, miraríamos también las casas baratas en Costa Rica antes de descartar la compra.

Preguntas frecuentes

¿Qué lista conviene seguir para entregar la casa sin pendientes?

La que resume esta guía: revisar la casa ambiente por ambiente, reparar lo que se dañó por culpa o descuido de quienes la habitan o la visitan, limpiarla, comparar su estado con el inventario de entrada, fotografiar los medidores, cerrar o trasladar los servicios, hacer la revisión final con el propietario, entregar todas las llaves y controles, firmar el acta y pedir la garantía por escrito. Si tacha cada punto antes del día de la entrega, la visita final suele ser corta y sin sorpresas.

¿Puede el inquilino salir antes de que termine el contrato?

Como se explicó arriba, salvo pacto escrito en contrario, el inquilino puede terminar el contrato avisándole al arrendador con 3 meses de anticipación, y eso no cambia las demás obligaciones que nacieron del contrato. Lo prudente es dar el aviso por escrito, guardar la constancia y preparar la entrega de la casa con la misma documentación que en una salida al vencimiento: fotos, acta y llaves.

¿Qué hacer si al entrar no se firmó un inventario?

Reúna lo que tenga de esa época: las fotos de la mudanza, los mensajes en los que reportó fallas y los recibos de reparaciones. No reemplaza un inventario firmado, pero ayuda a mostrar cómo estaba la casa al llegar. Documente con más cuidado la salida, con fotos, video y acta firmada, y si surge una diferencia sobre daños, consulte a un abogado.

¿Quién paga los últimos recibos de agua y luz?

La Ley 7527 deja que lo decidan las partes; si no acordaron nada, los servicios que genera el uso de la casa los paga el inquilino, salvo la cuota básica del agua, que le corresponde al propietario. Fotografíe los medidores el día de la entrega, pague o deje por escrito en el acta quién pagará el último recibo y guarde los comprobantes. Si hay desacuerdo, consulte a un abogado o a un notario.

Esta guía resume la práctica habitual en Costa Rica para entregar una vivienda alquilada al terminar el contrato y las normas de la Ley 7527 que cita. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, en especial si hay una diferencia sobre daños, sobre la garantía o sobre la fecha de salida.