Cómo termina un alquiler y cuándo procede un desalojo

En Costa Rica, un contrato de alquiler no termina cuando una de las partes lo decide de un día para otro. Termina al vencer el plazo con un aviso a tiempo, por aviso del inquilino, por acuerdo entre las partes o por un desalojo que el propietario pide mediante el proceso de desahucio. Esta guía explica cada vía, los plazos que fija la ley y lo que deben hacer el propietario y el inquilino para cerrar el alquiler con orden y sin sorpresas.

¿De qué formas termina un contrato de alquiler?

El punto de partida es el plazo. Según el artículo 70 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), un contrato de alquiler no puede durar menos de tres años: si fija un plazo menor o no fija ninguno, se entiende pactado por tres años, contados desde el día en que el inquilino recibe el inmueble. Por eso, un contrato firmado «por un año» no vence, para efectos de esa regla, a los doce meses. Antes de hablar de cómo termina un alquiler, conviene saber cuándo empezó a correr su plazo: la fecha que importa es la de la entrega de la casa, así que vale la pena tenerla anotada y respaldada.

El segundo dato es la prórroga. El artículo 71 de la Ley 7527 dice que, si el arrendador no le notifica al inquilino, por lo menos tres meses antes de que venza el plazo, su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por un nuevo período de tres años con las mismas estipulaciones. En la práctica, muchos alquileres en Costa Rica siguen por años simplemente porque nadie avisó a tiempo. Para el propietario, ese silencio tiene un costo claro: queda atado a las mismas condiciones por un período completo. Para el inquilino, en cambio, la prórroga le da estabilidad mientras cumpla con lo pactado.

Con esas dos reglas a la vista, las formas habituales de terminar un alquiler de vivienda son cuatro:

• Vencimiento con aviso: el propietario avisa a tiempo que no renovará y el contrato termina al vencer el plazo.
• Aviso del inquilino: el inquilino comunica que dejará la casa con la anticipación que fija la ley o la que se pactó por escrito.
• Acuerdo: las dos partes pactan por escrito una fecha de salida y las condiciones de la entrega.
• Desalojo: el propietario pide la resolución del contrato mediante el proceso de desahucio por un incumplimiento del inquilino.

El acuerdo suele ser la vía más simple cuando las dos partes quieren cerrar el alquiler antes de tiempo. Lo prudente es ponerlo por escrito y que lo firmen ambas: la fecha de salida, el estado en que se entregará la casa, cómo se liquidan los pagos pendientes y qué pasa con el depósito. Si el acuerdo cambia algo importante del contrato original, conviene que lo revise un abogado o un notario antes de firmarlo. Las cláusulas que un contrato puede contener, y las que no tienen validez, se explican en la guía sobre el contrato de alquiler en Costa Rica: qué debe decir y qué no vale.

¿Cómo avisa cada parte que el contrato termina?

Para el propietario que no quiere renovar, la regla es la del artículo 71 de esa ley: debe notificarle al inquilino su voluntad de no renovar por lo menos tres meses antes de que venza el plazo. La forma más segura en la práctica es una carta firmada, entregada en persona con un recibido fechado y firmado por el inquilino, o enviada por un medio que deje constancia de la entrega. Antes de escribirla, revise la fecha en que el inquilino recibió la casa y cuente desde ahí los tres años, o el período de prórroga que esté corriendo, para no quedarse corto con el aviso.

Para el inquilino que dejará la casa, el artículo 72 de la Ley 7527 establece que, salvo pacto escrito en contrario, puede terminar el contrato avisándole al arrendador con tres meses de anticipación, sin que eso cambie las demás obligaciones que nacieron del contrato. Lo prudente es seguir pagando cada mes hasta la entrega y revisar con un abogado qué queda pendiente si el contrato dice algo distinto. Tres meses también dan margen para buscar la siguiente vivienda con calma entre las casas en alquiler en Costa Rica y coordinar la mudanza sin quedarse entre dos alquileres.

La carta para terminar el contrato sirve a las dos partes y no necesita un lenguaje complicado. Lo que importa es que se entienda quién avisa, qué decide, desde cuándo y que quede prueba de que la otra parte la recibió. Estos son los pasos que seguiríamos para redactarla:

1. 1
   Escriba el lugar y la fecha, y el nombre completo y el número de cédula de quien firma y de quien recibe.
2. 2
   Identifique la casa con su dirección exacta y la fecha del contrato de alquiler.
3. 3
   Diga la decisión en una sola frase: que no renovará el contrato al vencer el plazo o que dejará la casa, y la fecha en que se hará la entrega.
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   Mencione la base del aviso: la cláusula del contrato o el artículo de la ley que aplica a su caso.
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   Proponga una fecha para revisar juntos la casa y entregar las llaves.
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   Firme la carta, guarde una copia y pida a la otra parte que firme un recibido con fecha; si no puede entregarla en persona, use un medio que deje constancia del envío.

¿Qué pasa con el inquilino si el propietario vende la casa?

Vender una casa alquilada no termina el alquiler. El artículo 75 de la Ley 7527 establece que, si alguien compra un inmueble alquilado, el contrato de alquiler continúa vigente, y el inquilino debe pagarle el alquiler al nuevo dueño una vez que este le notifique el traspaso entregándole la certificación que lo compruebe. Para el inquilino, la venta no cambia el plazo ni las condiciones que ya tenía: sigue en la casa con el mismo contrato. Lo que cambia es a quién le paga, y ese cambio depende de que el comprador le entregue la certificación del traspaso.

Para el inquilino, lo prudente es no cambiar la cuenta a la que paga solo porque alguien le dice que compró la casa. Pida la certificación, guárdela con su contrato y conserve todos los comprobantes de pago, los del dueño anterior y los del nuevo. Si recibe instrucciones contradictorias de las dos partes, ponga la consulta por escrito y busque el consejo de un abogado antes de hacer el siguiente pago. Un registro ordenado de pagos es su mejor defensa si después surge una diferencia sobre algún mes.

Para quien compra, la regla pesa en la decisión. Entre las casas en venta en Costa Rica hay propiedades que se ofrecen con inquilino, y quien compra recibe el contrato con su plazo y su posible prórroga. Antes de firmar, pida copia del contrato y la fecha en que el inquilino recibió la casa, y compare el precio pedido con el precio de casas en Costa Rica de la misma zona, sabiendo que no podrá vivir en ella de inmediato. Una oferta que aparece entre las casas baratas en Costa Rica puede tener justamente un alquiler vigente detrás.

¿Cuándo puede el propietario pedir el desalojo?

Los artículos 114 y 121 de la Ley 7527 establecen que el arrendador puede pedir, mediante el proceso de desahucio, la resolución del contrato si el inquilino no paga el alquiler, no conserva el inmueble en buen estado, le cambia el destino, no permite la inspección o hace un goce abusivo del bien, entre otras causas. Son incumplimientos del inquilino, y no son las únicas causas que llevan a ese proceso. Cambiar el destino significa, por ejemplo, usar como local comercial una casa alquilada para vivienda; el goce abusivo, usarla de una forma que la deteriora o que va contra lo pactado.

En la causa más frecuente, la falta de pago, importa el artículo 58 de esa ley: el alquiler se paga por mes, salvo pacto en contrario, y el inquilino puede pagar dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento de cada período; además, en un alquiler de vivienda el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Para el propietario, eso significa llevar un registro ordenado de fechas, montos y comprobantes antes de hablar de atraso. Para el inquilino, significa pagar siempre con un medio que deje rastro y guardar cada recibo.

El desahucio también procede si el contrato venció con un aviso de no renovación dado a tiempo y el inquilino no entrega la casa. En ese caso, o ante un incumplimiento serio, lo prudente es que el propietario consulte a un abogado sobre cómo plantearlo, en lugar de cambiar llavines, cortar servicios o retirar pertenencias por su cuenta. Esas medidas suelen complicar el conflicto. Para el inquilino que recibe un reclamo, lo sensato es responder por escrito, reunir sus comprobantes y buscar asesoría legal cuanto antes.

¿Qué debe revisar y documentar antes de entregar la casa?

La entrega es el momento en que más desacuerdos nacen, y casi todos se evitan con preparación y papeles. La idea es que, el día en que se devuelven las llaves, las dos partes vean lo mismo y lo dejen por escrito. Esta es la lista que seguiríamos, tanto si usted es el inquilino que sale como si es el propietario que recibe:

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   Relea el contrato: lo que dice sobre el estado de entrega, el depósito, las reparaciones y la pintura.
2. 2
   Busque el inventario o las fotos del inicio del alquiler, si existen, para comparar con el estado actual.
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   Repare los daños causados durante el alquiler y limpie la casa, incluidos la cocina, los baños y el patio.
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   Pague los servicios hasta la fecha de salida y guarde los últimos recibos de agua, luz e internet.
5. 5
   Retire todas sus pertenencias antes de la revisión final.
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   Recorran juntos cada espacio de la casa y anoten lo que encuentren, bueno o malo.
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   Firmen un acta de entrega con la fecha, la lectura de los medidores, el estado de cada espacio, las llaves y controles entregados y lo que quede pendiente.

La constancia vale tanto como el acta. Tome fotos y videos de cada espacio el mismo día de la entrega, con la fecha visible en el archivo, y guárdelos junto con las del inicio del alquiler. Lo ideal es que cada parte se quede con una copia firmada del acta y que, después de la reunión, una de ellas envíe un mensaje o un correo que resuma lo acordado: así queda un registro con fecha que la otra parte puede confirmar. Si alguna de las partes no puede asistir, conviene que firme una autorización para que otra persona reciba o entregue en su nombre.

Para el inquilino que ya prepara la mudanza, este es también el momento de hacer cuentas del siguiente alquiler: el primer mes, el depósito que pida el nuevo contrato, el traslado y la conexión de servicios. La guía sobre cuánto cuesta alquilar una casa en Costa Rica ordena esos gastos para que la salida de una casa no deje sin margen la entrada a la otra.

Qué haríamos al cerrar un alquiler

• Como propietario, anotaríamos la fecha en que el inquilino recibió la casa y, si no vamos a renovar, avisaríamos por escrito por lo menos tres meses antes del vencimiento.
• Como inquilino, daríamos el aviso de salida por escrito con la anticipación que fija la ley y empezaríamos la búsqueda también entre las casas baratas en alquiler en Costa Rica.
• Antes de comprar una casa con inquilino, pediríamos el contrato, la fecha de entrega y los comprobantes de pago para saber qué recibimos.
• El día de la entrega, recorreríamos la casa con la otra parte y firmaríamos un acta con fotos, lectura de medidores y llaves.
• Ante un incumplimiento serio o una casa que no se entrega, consultaríamos a un abogado antes de tomar cualquier medida.

Preguntas frecuentes

¿Cómo resolver un desacuerdo con el propietario al salir del alquiler?

Empiece por los papeles: el contrato, el acta de entrega, las fotos del inicio y del final, y los recibos de pagos y servicios. Con eso a mano, plantee el desacuerdo por escrito, de forma concreta (qué punto, qué propone y por qué) y deje un plazo razonable para la respuesta. Muchas diferencias sobre daños o limpieza se cierran con una reparación o una rebaja acordada. Si la conversación no avanza, conviene buscar el apoyo de un mediador o de un abogado antes de que el conflicto crezca, en lugar de retener llaves o pagos por cuenta propia.

¿Tiene que irse el inquilino si la casa se vende?

La venta, por sí sola, no termina el alquiler. Como explica esta guía, el contrato continúa vigente con el nuevo dueño, y el inquilino empieza a pagarle a él una vez que este le notifica el traspaso con la certificación que lo compruebe. Mientras tanto, lo prudente es guardar el contrato, los recibos y cualquier comunicación sobre la venta. Si el nuevo dueño le plantea una salida anticipada, cualquier acuerdo debería quedar por escrito y, si hay dudas, revisarse con un abogado.

¿Un contrato firmado por un año vence a los doce meses?

No según la regla del plazo mínimo que se explica al inicio de esta guía: un contrato de alquiler no puede durar menos de tres años, y si fija un plazo menor se entiende pactado por tres años, contados desde el día en que el inquilino recibe la casa. Por eso, antes de dar o esperar un aviso de no renovación, conviene contar el plazo desde la entrega y no desde la duración escrita en el contrato.

¿Basta un mensaje de texto para avisar que se termina el contrato?

Esta guía recomienda una carta firmada, con un recibido fechado o enviada por un medio que deje constancia de la entrega, porque lo que importa es poder demostrar que la otra parte recibió el aviso a tiempo. Si un mensaje es suficiente en su caso depende de lo que diga su contrato y de las circunstancias, así que, ante la duda, consulte a un abogado o a un notario antes de confiar solo en un mensaje.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica sobre cómo termina un contrato de alquiler de vivienda y cita las reglas de la Ley 7527 vigentes en noviembre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que puede revisar su contrato y las circunstancias de su caso antes de que usted dé un aviso, firme un acuerdo o inicie un reclamo.