Desahucio por falta de pago: plazos, causas y salidas

Esta guía explica, para inquilinos y propietarios de casas en alquiler en Costa Rica, cuándo el atraso en el pago permite pedir el desahucio, qué plazo de gracia da la ley, qué otras causas abren ese proceso y qué conviene hacer antes de llegar a un juicio. Resume las reglas de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) y la práctica que evita la mayoría de los conflictos: avisar a tiempo, negociar y dejarlo todo por escrito.

¿Qué es el desahucio y cuándo lo puede pedir el propietario?

El desahucio es el proceso mediante el cual el propietario, que la ley llama arrendador, pide que se dé por terminado el contrato de alquiler y que se le devuelva el inmueble. Antes de hablar de sus causas conviene saber a qué contratos se aplica. Según los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 7527, esa ley rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, verbal o escrito; es de orden público y los derechos que le da al inquilino son irrenunciables, de modo que una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. Un acuerdo de palabra también está cubierto.

Las causas están en los artículos 114 y 121 de esa ley: el arrendador puede pedir, mediante el proceso de desahucio, la resolución del contrato si el inquilino no paga el alquiler, no conserva el inmueble en buen estado, le cambia el destino, no permite la inspección o hace un goce abusivo del bien, entre otras causas. La falta de pago es la primera de la lista y la más común en la práctica. Por eso el atraso merece atención desde el primer mes: lo que empieza como un retraso de pocos días puede convertirse en la base de un juicio si nadie lo atiende.

Nuestra lectura: para el propietario, el desahucio es el último recurso, no el primero; un juicio toma tiempo y, mientras tanto, la casa no genera ingreso nuevo. Para el inquilino, conocer estas causas antes de firmar ayuda a evitarlas. Si usted está comparando casas en alquiler en Costa Rica, lea el contrato con esta lista en mente: el día de pago, el uso permitido de la casa y las condiciones de inspección deberían quedar claros desde el principio.

¿Cuándo vence el alquiler y qué plazo de gracia tiene el inquilino?

El artículo 58 de la Ley 7527 fija tres reglas básicas. La primera: el alquiler se paga por mes, salvo pacto en contrario. La segunda: el inquilino puede pagar dentro de los 7 días naturales siguientes al vencimiento de cada período. La tercera: en un alquiler de vivienda, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. Ese plazo de 7 días naturales es lo que en la práctica se conoce como plazo de gracia: el inquilino que paga dentro de él lo hace en el tiempo que la ley le permite.

Los días naturales son los del calendario, sin descontar fines de semana ni feriados, así que conviene no apurar el último día. Lo prudente es que el contrato diga con claridad qué día vence cada mes, a qué cuenta se paga y cómo se entrega el comprobante. Si usted es inquilino, pague por transferencia o con un recibo firmado y guarde cada comprobante: es su mejor prueba si más adelante surge una discusión sobre un mes en particular.

Nuestra lectura: el atraso como causa de desahucio empieza a pesar cuando el alquiler queda sin pagar, y la ley ya da un margen para pagar después del vencimiento. Para el propietario, esto significa que no tiene sentido reclamar con dureza al día siguiente del vencimiento; lo útil es registrar las fechas, enviar un recordatorio por escrito y conversar. Para el inquilino, significa que el plazo de gracia es un margen, no un segundo vencimiento que se pueda estirar mes tras mes.

¿Qué otras causas permiten pedir el desahucio?

La falta de pago no es la única causa. La tabla resume las que mencionan los hechos legales de esta guía, con un ejemplo de cómo suelen verse en una casa alquilada en Costa Rica. Los ejemplos son orientativos: si un caso concreto encaja o no en una causa lo decide el proceso, no esta tabla.

El subarriendo tiene regla propia. Según el artículo 78 de la Ley 7527, el inquilino no puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador; si lo hace, el arrendador puede pedir la resolución del contrato. Además, la simple tolerancia del arrendador no le crea derechos al inquilino ni a terceros mientras no opere la prescripción. Dicho de otro modo: que el propietario sepa que hay alguien más viviendo en un cuarto y no diga nada no equivale a una autorización expresa.

Nuestra lectura: los daños y el cambio de destino son las causas que más se discuten, porque dependen de cómo estaba la casa al principio y de qué uso se pactó. La mejor prevención es un inventario con fotos al entregar la casa, firmado por las dos partes, y un contrato que diga para qué se alquila. Si el inquilino quiere compartir la casa o trabajar desde ella con clientes, lo prudente es pedir la autorización por escrito antes, no después.

¿Qué puede hacer el inquilino que se atrasa y cómo dejar el arreglo por escrito?

La regla práctica es actuar antes de que el problema crezca. Un inquilino que avisa con tiempo y propone una solución concreta suele encontrar más disposición que uno que deja pasar los meses en silencio. Para el propietario, un arreglo de pago bien hecho casi siempre sale más barato que un juicio. Estos son los pasos que recomendamos:

1. 1
   Avise por escrito al propietario, antes de que venza el plazo de gracia, que no podrá pagar completo y explique por qué.
2. 2
   Proponga un monto y unas fechas que de verdad pueda cumplir, sin dejar de pagar el mes en curso si le es posible.
3. 3
   Redacte el arreglo: monto adeudado, número de cuotas, fecha de cada una, medio de pago y la firma de ambas partes.
4. 4
   Pague cada cuota en la fecha pactada y guarde todos los comprobantes junto con el documento firmado.
5. 5
   Si el alquiler ya no cabe en su presupuesto, converse con el propietario una salida ordenada y busque otra vivienda con tiempo.

Un arreglo de pago no puede usarse para que el inquilino renuncie a sus derechos. Como se vio, la Ley 7527 es de orden público, los derechos que le da al inquilino son irrenunciables y una cláusula contraria a sus normas imperativas se tiene por no escrita. Por eso el documento debe limitarse a lo que se debe y a cómo se va a pagar. Si alguna de las partes quiere incluir algo más, como la entrega anticipada de la casa, lo prudente es que lo revise un abogado antes de firmar.

Nuestra lectura: cuando el atraso no es puntual sino que refleja que el alquiler ya pesa demasiado, negociar cuotas solo aplaza el problema. En ese caso conviene mirar con calma las casas baratas en alquiler en Costa Rica y planear una mudanza ordenada, con el arreglo de lo pendiente por escrito. Salir a tiempo y en buenos términos protege además la referencia del inquilino ante su próximo propietario.

¿Por qué el propietario no puede sacar al inquilino por su cuenta?

Porque la ley le da al arrendador un camino, el proceso de desahucio, y le prohíbe tomar el asunto en sus manos. El artículo 26 de la Ley 7527 dispone que, aunque el contrato no lo diga, el arrendador no puede perturbar al inquilino ni estorbar de ninguna manera el uso del inmueble alquilado, salvo por reparaciones urgentes o necesarias. La frase «de ninguna manera» es amplia: no se limita a un tipo de conducta concreto.

En la práctica, medidas como cambiar la cerradura, cortar el agua o la electricidad, retirar las pertenencias del inquilino o entrar a la casa sin aviso estorban el uso del inmueble y exponen al propietario a un conflicto mayor que el atraso original. Aunque la deuda sea real, lo prudente es documentarla y acudir al proceso que la ley prevé, con la asesoría de un abogado. La única excepción que menciona la norma son las reparaciones urgentes o necesarias, y aun en ese caso conviene avisar por escrito.

Nuestra lectura: algunos propietarios, cansados de los atrasos, terminan preguntándose si les conviene seguir alquilando. Esa decisión merece números, no impulsos: antes de vender, revise el precio de casas en Costa Rica para tener una idea de lo que se pide hoy por una propiedad parecida, y compare con la oferta de casas en venta en Costa Rica. Mientras tanto, el contrato vigente y sus reglas siguen aplicando.

¿Qué pasa con la garantía si quedan alquileres pendientes?

La garantía, que en Costa Rica suele llamarse depósito, no está ahí solo para los daños. Según el artículo 59 de la Ley 7527, las garantías que acompañan un contrato de alquiler, cualquiera que sea su naturaleza, responden por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones que derivan de la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario. Si al terminar el contrato quedan meses sin pagar, la garantía responde por ellos, a menos que las partes hayan pactado expresamente otra cosa.

Eso no significa que el inquilino pueda dejar de pagar el último mes y dar por hecho que el depósito lo cubre: la garantía responde por varias obligaciones a la vez, y si además hay daños o servicios pendientes, puede no alcanzar. Lo prudente es acordar por escrito, al momento de la salida, cómo se liquida la garantía: qué se descuenta, por qué concepto y cuánto se devuelve. Un inventario con fotos al entrar y al salir evita la mayor parte de las discusiones.

Nuestra lectura: para el propietario, la garantía es un respaldo, no un sustituto del cobro mensual; esperar al final del contrato para cobrar varios meses desde el depósito suele dejar un saldo descubierto. Para el inquilino, mantener los pagos al día es la forma más segura de recuperar su garantía completa al salir. Recuerde además que, en un alquiler de vivienda, el artículo 58 de la Ley 7527 impide exigir por adelantado más de una mensualidad.

Qué haríamos antes de llegar a un juicio

• Dejar en el contrato el día de pago, la cuenta y el uso permitido de la casa, y firmar un inventario con fotos al entregarla.
• Como inquilino, avisar por escrito antes de que venza el plazo de gracia y proponer un arreglo de pago firmado por ambas partes.
• Como propietario, registrar cada atraso, enviar recordatorios por escrito y, si no hay arreglo, acudir al proceso de desahucio con un abogado; nunca cambiar cerraduras ni cortar servicios.
• Liquidar la garantía por escrito al terminar el contrato, con el detalle de lo que se descuenta y lo que se devuelve.
• Si alquilar ya no le funciona, comparar con calma la oferta de casas baratas en Costa Rica antes de decidir su próximo paso.

Preguntas frecuentes

¿Estas reglas aplican si el contrato fue de palabra?

Sí. Como explica la primera sección de esta guía, la Ley 7527 rige para todo contrato de alquiler de inmuebles, sea verbal o escrito. La diferencia práctica es la prueba: sin un documento, cuesta más demostrar qué se pactó, por eso conviene guardar comprobantes de pago y mensajes.

¿Puede el propietario pedir varios meses por adelantado para evitar atrasos?

En un alquiler de vivienda, no. Según el artículo 58 de la Ley 7527, el arrendador no puede exigir por adelantado más de una mensualidad. La garantía es un tema aparte: responde por los alquileres y por las demás obligaciones del contrato, salvo pacto expreso en contrario, como se explicó en la sección sobre la garantía.

Si el propietario sabe del subarriendo y no dice nada, ¿queda autorizado?

No. El artículo 78 de la Ley 7527 exige una autorización expresa del arrendador para subarrendar o ceder el contrato, y su simple tolerancia no le crea derechos al inquilino ni a terceros mientras no opere la prescripción. Si usted quiere compartir la casa con otra persona que pague una parte, lo prudente es pedir esa autorización por escrito antes de hacerlo.

Esta guía resume la práctica del alquiler en Costa Rica y las normas de la Ley 7527 vigentes en noviembre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que conviene consultar antes de firmar un arreglo, de iniciar un desahucio o de responder a uno.