Cómo comprar una casa en Costa Rica sin viajar al país

Comprar una casa en Costa Rica sin estar en el país es posible, pero no todo se resuelve por correo. Esta guía explica, para quien vive en Estados Unidos, Canadá, Europa u otro país, qué puede hacer a distancia, qué poder necesita y ante quién debe firmarlo, qué hacen la apostilla y la traducción, cómo mover el dinero y cómo reconocer un fraude antes de pagar.

¿Qué puede hacer sin viajar y qué exige estar presente?

Casi toda la etapa previa a la firma se puede hacer desde fuera de Costa Rica: buscar entre las casas en venta en Costa Rica, pedir fotos y videos recientes, comparar lo que se pide con el precio de casas en Costa Rica, negociar por escrito y encargar a un abogado en el país que revise el Registro Nacional. Lo que no se hace a distancia es la firma de la escritura de compraventa: en Costa Rica la escritura la autoriza un notario y cada parte la firma ante él, en persona o por medio de un apoderado.

Eso deja dos caminos. El primero es viajar para la firma, que reduce el riesgo y le permite ver la casa antes de pagar. El segundo es otorgar un poder a una persona de confianza en Costa Rica para que firme en su nombre. Incluso en ese segundo camino hay un paso que exige su presencia: el poder mismo se firma ante un cónsul o un notario, con usted delante y su documento de identidad en la mano. La tabla resume qué se resuelve a distancia y qué no.

¿Qué poder sirve para comprar una casa y cómo se otorga?

El documento en que consta un mandato se llama poder. El artículo 1251 del Código Civil dispone que los poderes generales o generalísimos deben otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro, y que frente a terceros solo surten efecto desde la fecha de su inscripción. Con un poder generalísimo, según los artículos 1253 y 1254 del Código Civil, el apoderado puede vender, hipotecar y de cualquier otro modo enajenar o gravar toda clase de bienes y celebrar toda clase de contratos, salvo los actos que la ley reserva al dueño en persona y los que exigen poder especialísimo.

Para una compra concreta, lo habitual es un poder especial. El artículo 1256 del Código Civil establece que un poder especial solo faculta al apoderado para los actos que el poder especifica y que, cuando es para un acto o contrato con efectos registrales, como la compra de un inmueble inscrito, debe otorgarse en escritura pública, aunque no hace falta inscribirlo en el Registro. Esa es su ventaja práctica: sirve para una sola operación y no entrega al apoderado el manejo de todo su patrimonio.

Nuestra lectura: pida a su abogado en Costa Rica que redacte el poder especial antes de la cita de firma, con la finca identificada por su número de matrícula, el precio máximo que usted autoriza, la facultad de firmar la escritura, pagar los gastos del traspaso y recibir la propiedad. Un poder generalísimo para comprar una sola casa es más poder del que hace falta, y si el apoderado actúa mal, el daño puede alcanzar otros bienes suyos.

¿Por qué desde Estados Unidos, Canadá o Europa se firma ante el cónsul o un notario costarricense?

Muchos compradores firman el poder ante el notario de su ciudad, lo apostillan y lo envían. Para una compra en Costa Rica, ese camino no es seguro si usted vive en Estados Unidos, Canadá o Europa. Según el artículo 16 de la Convención Interamericana sobre Régimen Legal de Poderes para ser Utilizados en el Extranjero (Ley 6165) y el registro de ratificaciones de la OEA, esa convención solo rige entre los 16 países que la ratificaron, de modo que no se aplica a un poder firmado en Estados Unidos, Canadá, Europa, Colombia o Nicaragua.

En 2018, el Tribunal Registral Administrativo, en el voto 0645-2018 que aplica los artículos 1 y 14 de la Ley 6165, confirmó que un poder especial firmado ante un notary public de Estados Unidos, aunque esté apostillado, no sirve para un acto con efectos registrales en Costa Rica, y que debe otorgarse ante un notario costarricense con su protocolo o ante el cónsul de Costa Rica. Para los poderes generales o generalísimos, la circular DPJ-15-2017 del Registro de Personas Jurídicas, con base en esos mismos artículos, indica que se inscriben si se firmaron ante un notario costarricense o ante el cónsul.

Quedan dos vías. Según los artículos 14 y 70 del Código Notarial (Ley 7764), los cónsules de Costa Rica en el extranjero ejercen el notariado público dentro de su circunscripción para los actos o contratos que deban surtir efecto en Costa Rica, y lo que autorizan es documento notarial sujeto a ese código. Además, el artículo 32 de la Ley 7764 permite que un notario público costarricense ejerza fuera del territorio nacional para autorizar actos y contratos que deban surtir efectos en Costa Rica; el notario consular, en cambio, solo actúa en la circunscripción de su nombramiento.

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   Pida a su abogado en Costa Rica el borrador del poder especial, redactado en español.
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   Identifique el consulado de Costa Rica cuya circunscripción cubre su lugar de residencia y solicite cita, o coordine con un notario costarricense que pueda atenderlo donde usted está.
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   Lleve su pasaporte vigente y el borrador; si no comprende el español, prevea el traductor desde la cita.
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   Firme ante el cónsul o el notario y solicite la copia o el testimonio que necesitará el notario en Costa Rica.
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   Envíe el documento por mensajería con número de seguimiento al notario que autorizará la compraventa.

El notario local de su ciudad solo es una vía que la convención respalda si usted vive en uno de los países que ratificaron la convención, como México, Argentina o Chile, y aun así el documento debe cumplir las exigencias nacionales, como escritura pública y apostilla. Nuestra lectura: si vive en Estados Unidos, Canadá o Europa, no gaste en un poder ante el notario local para esta compra; pida cita en el consulado desde que empieza la negociación, porque la agenda consular puede tardar más que el plazo que le da el vendedor.

¿Qué hacen la apostilla y la traducción por sus documentos?

Costa Rica aprobó la Convención de la Apostilla por medio de la Ley 8923. Según los artículos 2 y 3 de esa convención, un documento público de otro Estado parte ya no necesita legalización por los cónsules costarricenses, y la única formalidad que puede exigirse para certificar su firma, la calidad del firmante y su sello es la apostilla. Para un comprador en el extranjero eso simplifica los documentos públicos de su país que deba presentar en Costa Rica: se apostillan en el país que los emitió y no pasan por el consulado.

El límite es claro. Según el artículo 3 de esa convención, como lo leyó el Tribunal Registral Administrativo en el voto 0645-2018, la apostilla solo certifica el origen del documento, es decir la firma, la calidad del firmante y el sello, y no su contenido, de modo que no convierte en válido para Costa Rica un poder que no cumple las formalidades de la ley costarricense. Un poder ante un notary public de Estados Unidos sigue sin servir para la compra, por muchas apostillas que lleve.

El idioma también cuenta. Los artículos 71 y 72 del Código Notarial establecen que las escrituras y demás documentos notariales se redactan en español, y que si usted no comprende el español debe intervenir un traductor oficial u otro aceptado por las partes y el notario, salvo que el notario entienda su idioma y todos consientan en que él traduzca, de modo que usted quede enterado del texto en el idioma que conoce. Nuestra lectura: no firme un poder ni una escritura que no entiende palabra por palabra; el costo del traductor es pequeño frente al de un error.

¿Cómo se envía el dinero sin entregarlo a ciegas?

En una compra a distancia, el dinero es el punto más expuesto. La práctica más prudente en Costa Rica es el depósito en garantía: una entidad independiente del vendedor recibe los fondos, los custodia y solo los libera cuando se cumplen las condiciones pactadas por escrito, por lo general la firma de la escritura y su presentación al Registro Nacional. Si la compra no se concreta por una causa prevista en el contrato, el dinero vuelve a usted. Pida a su abogado que revise el contrato de depósito antes de transferir.

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   Firme la opción o el contrato de compraventa con las condiciones para liberar el dinero.
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   Abra o confirme el depósito en garantía con una entidad que usted o su abogado hayan verificado.
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   Confirme la cuenta de destino con una llamada a un número que usted ya conocía, no al que llegó en el mismo correo.
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   Transfiera desde una cuenta a su nombre y guarde el comprobante y los documentos sobre el origen de los fondos.
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   Autorice la liberación solo cuando el notario confirme la firma de la escritura y su presentación al Registro Nacional.

Los bancos en Costa Rica suelen pedir documentos que justifiquen el origen de una transferencia internacional grande, así que conviene reunirlos antes de enviar el dinero. Nuestra lectura: el cambio de cuenta de última hora es la trampa más común; si recibe un correo que dice que la cuenta del depósito cambió, detenga la transferencia y confírmelo por teléfono con su abogado antes de mover un solo colón.

¿Cómo se verifica a distancia la casa, el vendedor y las señales de fraude?

La verificación empieza en el Registro Nacional, que se consulta en línea. Su abogado debe confirmar quién es el dueño inscrito, si la finca tiene hipotecas, embargos o anotaciones, y si el plano catastrado coincide con lo que se ve en el terreno. Después vienen la municipalidad, para el uso de suelo y los impuestos al día, y una visita de una persona de confianza que no dependa del vendedor ni del corredor, que grabe la casa, los linderos y el acceso.

Si el vendedor también firma por medio de apoderado, el riesgo sube. Los artículos 84 y 85 de la Ley 7764 obligan al notario a dar fe de la personería vigente con vista del documento, a dejar el poder original en su archivo de referencias y, si los otorgantes son extranjeros, a tomar las medidas pertinentes para asegurarse de que sus documentos de identidad y los poderes que otorgaron son auténticos. Elija usted al notario y pídale que le explique cómo verificó ese poder.

• El vendedor solo se comunica por mensajes y nunca por videollamada desde la casa.
• El nombre del dueño inscrito no coincide con el de quien vende, y la explicación es un poder que nadie le muestra.
• Le piden transferir a una cuenta personal o a la de un intermediario, no a un depósito en garantía.
• Le insisten en usar el notario o el abogado que propone el vendedor.
• Le presionan con plazos de horas porque hay otro comprador.
• La cuenta de destino cambia a última hora por correo electrónico.

Nuestra lectura: un precio muy por debajo de lo que piden casas parecidas es la señal que más pesa. Compare la oferta con las casas baratas en Costa Rica de la misma zona; si la diferencia no tiene explicación en el estado de la casa o en el Registro, trate la ganga como una alerta, no como una oportunidad.

Qué haríamos si compráramos desde el extranjero

• Contratar primero a un abogado y notario en Costa Rica independiente del vendedor, y dejar que él elija el depósito en garantía.
• Otorgar un poder especial, no generalísimo, ante el cónsul de Costa Rica o un notario costarricense, con la finca y el precio máximo identificados.
• No transferir nada antes de tener el estudio del Registro Nacional, la visita independiente y el contrato firmado.
• Viajar al menos una vez antes de la firma y, si la zona es nueva para usted, pasar unas semanas en una de las casas en alquiler en Costa Rica antes de comprar.
• Si el presupuesto de esa estancia es corto, buscar entre las casas baratas en alquiler en Costa Rica para conocer el barrio sin prisa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo dura el poder y cómo se revoca?

Según los artículos 1278 y 1282 del Código Civil, un poder no vence por un plazo legal: termina cuando se cumple el negocio, vence el plazo o la condición que usted fijó, usted lo revoca, el apoderado renuncia o muere usted o él, entre otras causas. Si el poder está inscrito, su revocación solo vale frente a terceros desde que se inscribe. Por eso conviene fijar en el poder especial una fecha límite y avisar por escrito al notario si decide revocarlo.

¿Sirve un poder firmado ante un notario de México, Argentina o Chile?

Puede servir, porque esos países están entre los que ratificaron la Convención Interamericana sobre poderes. Según la circular DPJ-15-2017 del Registro de Personas Jurídicas, basada en los artículos 1 y 14 de la Ley 6165, un poder otorgado ante un notario extranjero solo se inscribe cuando ese país ratificó la convención y el documento cumple las exigencias nacionales, como escritura pública y apostilla. Antes de firmarlo, envíe el borrador a su notario en Costa Rica para que confirme que lo aceptará.

¿Hay que inscribir el poder especial antes de la compra?

No. El artículo 1256 del Código Civil exige que el poder especial para una compra de un inmueble inscrito se otorgue en escritura pública, pero aclara que no hace falta inscribirlo en el Registro. Lo que sí hace falta es que el original llegue a manos del notario que autorizará la compraventa, porque él debe verlo, dar fe de la personería vigente y dejarlo en su archivo de referencias. Calcule con tiempo el envío desde el extranjero.

Esta guía resume la práctica para comprar una casa en Costa Rica desde el extranjero, con las normas vigentes en noviembre de 2026, y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario costarricense que revise su caso, sus documentos y la propiedad concreta antes de que usted firme o pague.