Residencia de inversionista: cuándo la da comprar una casa

Comprar una casa en Costa Rica puede abrirle la residencia temporal como inversionista, pero no toda compra califica. La Ley para la atracción de inversionistas, rentistas y pensionados (Ley 9996) y su reglamento fijan qué inversión cuenta, cuánto debe sumar y a nombre de quién debe estar la propiedad. Esta guía es para el extranjero que piensa comprar vivienda y quiere saber, antes de firmar, si esa compra le servirá ante Migración.

¿Qué es la residencia de inversionista y qué le permite?

La residencia de inversionista es una de las subcategorías de la residencia temporal. Según el artículo 79 de la Ley General de Migración y Extranjería (Ley 8764), pensionados, rentistas e inversionistas forman parte de esa categoría, que la Dirección General de Migración otorga por un tiempo superior a 90 días y de hasta 2 años, prorrogable por un plazo igual. En la práctica, es la vía para quien quiere vivir en Costa Rica con base en un patrimonio que invierte en el país, y no en un empleo ni en un vínculo familiar.

Para el inversionista, los artículos 4 y 10 del Reglamento a la Ley 9996 (Decreto Ejecutivo 43926-MGP-H-TUR) establecen que la residencia se otorga por 2 años, prorrogables por períodos iguales. Esa residencia tiene un límite claro: según el artículo 13 de ese reglamento, ni usted ni sus dependientes pueden realizar ninguna labor manual o intelectual remunerada. Quien piensa emplearse en el país o cobrar por sus servicios profesionales debe evaluar otra categoría con su abogado antes de comprar.

Tampoco cambia por sí sola su situación ante Hacienda. El artículo 6 de la Ley 9996 y el artículo 26 de su reglamento aclaran que tener residencia migratoria como pensionado, rentista o inversionista no lo convierte automáticamente en residente fiscal de Costa Rica: esa condición solo se adquiere si cumple los requisitos de la Ley del Impuesto sobre la Renta y su reglamento. Son dos condiciones y dos análisis distintos, y conviene revisarlos con un contador.

¿Qué inversión en una casa cuenta y cuál no?

El punto de partida es el monto. Según los artículos 4 y 31 del reglamento de la Ley 9996 y el artículo 8 del Código Civil, el monto de US$200.000 que exigía el Reglamento de Extranjería para la residencia como inversionista fue derogado en febrero de 2023, y hoy la única cifra vigente en un texto normativo es la de US$150.000 del reglamento de la Ley 9996. Aun así, la propia Ley 9996 fija esa cifra «por el plazo que establece la presente ley», así que, antes de comprar, confirme por escrito con Migración el monto que aplica a su solicitud.

Si compra con un préstamo, el artículo 7 de ese reglamento dispone que solo cuenta el pago inicial, que debe alcanzar el monto mínimo de inversión por sí solo o sumado a sus otras inversiones admitidas. Una casa financiada casi en su totalidad, por tanto, no le alcanza para la residencia aunque su precio total sea alto. Si revisa casas en venta en Costa Rica con esa meta, calcule primero su aporte propio y después mire el precio del anuncio.

El fideicomiso tiene su propia regla: según el artículo 4 del reglamento, si la inversión se hace mediante un fideicomiso, solo el fideicomitente, que es quien invierte, puede optar por la residencia como inversionista. Los demás participantes no la obtienen por esa vía. En resumen, no cuentan los bienes inscritos a nombre de una sociedad, la parte de la compra que paga el banco ni el aporte que usted no pueda documentar como propio.

¿Cómo se demuestra el valor y por qué debe estar a su nombre?

El artículo 7 del reglamento exige que usted sea el propietario registral a título personal, porque no se aceptan bienes inscritos a nombre de sociedades. Es la diferencia más importante con una práctica común en Costa Rica, donde muchos compradores extranjeros inscriben su casa en una sociedad anónima por comodidad o por planificación patrimonial. Para la residencia, esa casa no sirve: la inversión tiene que constar en el Registro Nacional a su nombre.

El valor tampoco se demuestra con el precio de la escritura ni con el de un anuncio. El mismo artículo pide una certificación municipal de no más de 3 meses con el valor del inmueble y que está al día en los impuestos municipales. El precio de casas en Costa Rica que publican los vendedores sirve para negociar, pero lo que Migración mira es el valor que consta en la municipalidad del cantón donde está la propiedad. Si ese valor registrado es bajo, consulte en la municipalidad cómo actualizarlo antes de pedir la certificación.

Si ya compró a nombre de una sociedad, pasar la casa a su nombre es un traspaso con sus propios costos e impuestos. Antes de hacerlo, pida a un notario que le explique cuánto le cuesta y si le conviene más que optar por otra categoría de residencia.

¿Qué documentos pide Migración y cómo es el trámite?

La solicitud se presenta ante la Dirección General de Migración y Extranjería, y la parte inmobiliaria es solo una pieza del expediente. Este es el orden práctico que recomendamos para quien compra una casa con ese fin:

1. 1
   Confirme con un abogado que la casa está inscrita a su nombre, fuera de cualquier sociedad, y que su aporte propio alcanza el mínimo vigente.
2. 2
   Pida en la municipalidad la certificación con el valor del inmueble y el estado al día de los impuestos municipales, de no más de 3 meses.
3. 3
   Obtenga la certificación registral de la propiedad y, si hubo préstamo, la prueba del pago inicial.
4. 4
   Reúna los documentos personales que Migración pide a todo solicitante, con la legalización o apostilla que corresponda.
5. 5
   Presente la solicitud y dé seguimiento al expediente hasta la resolución.
6. 6
   Una vez otorgada la residencia, asegúrese en la CCSS de inmediato y mantenga el seguro sin interrupción.

El último paso no es opcional. Los artículos 7, 80 y 86 de la Ley 8764 y los artículos 31 y 210 del Reglamento de Extranjería (Decreto Ejecutivo 37112-GOB) disponen que, como residente temporal, usted debe estar asegurado en la CCSS desde que se le otorga la residencia y sin interrupción, porque Migración lo verifica antes de cada renovación y la prórroga exige ese seguro. Una casa a su nombre no compensa un seguro interrumpido.

Tenga presente que la certificación municipal vence pronto. Calcule los tiempos de la compra, la inscripción y la presentación para que siga vigente el día en que entrega la solicitud, y evite pedirla antes de que la escritura esté inscrita a su nombre.

¿Qué pasa si vende la casa después de obtener la residencia?

Aquí está el riesgo que menos se explica. Según los artículos 4 y 10 del reglamento de la Ley 9996, para renovar la residencia usted debe demostrar que mantuvo la inversión de forma continua e ininterrumpida desde que se le otorgó. Si vende la casa durante esos 2 años y no la reemplaza por otra inversión admitida, al llegar la renovación no podrá acreditar esa continuidad.

Si planea cambiar de vivienda, la decisión prudente es coordinar la venta y la nueva compra con su abogado, de modo que la inversión no quede en blanco ni un día, o pasar a otra categoría antes de vender. Si después de vender decide vivir un tiempo en una de las casas en alquiler en Costa Rica, recuerde que pagar un alquiler no es una inversión: no cuenta para mantener la residencia de inversionista.

Lo mismo vale para los cambios en la titularidad: traspasar la casa a una sociedad o ponerla en un fideicomiso donde usted no figure como fideicomitente la deja fuera de las condiciones que le dieron la residencia. Consulte con su abogado antes de firmar cualquier escritura sobre esa propiedad.

Qué haríamos

• Verificar el título en el Registro Nacional antes de ofrecer y, si el vendedor tiene la casa en una sociedad, negociar que la escritura salga a nombre del comprador.
• Calcular el aporte propio, no el precio total, si va a financiar parte de la compra con un banco.
• Pedir la certificación municipal apenas la casa esté inscrita, para conocer el valor registrado antes de presentar la solicitud.
• Asegurarse en la CCSS el mismo mes en que le otorguen la residencia y no dejar atrasar las cuotas.
• Si necesita dónde vivir mientras decide, comparar casas baratas en alquiler en Costa Rica antes de comprometer la inversión.

Preguntas frecuentes

¿Inversionista, pensionado o rentista: cuál le conviene?

Las tres son subcategorías de la residencia temporal según el artículo 79 de la Ley 8764. La de inversionista se apoya en el patrimonio invertido y exige mantenerlo; la de pensionado y la de rentista se basan en un ingreso que usted demuestra, no en una propiedad. Si su pensión o su renta ya califican, puede elegir la casa solo por gusto y presupuesto, incluso entre las casas baratas en Costa Rica, sin atarla a su estatus migratorio. Si no tiene ese ingreso, la inversión es la vía. Defina la categoría con su abogado antes de comprar.

¿Puede trabajar en Costa Rica con esta residencia?

No en una labor remunerada. El artículo 13 del reglamento de la Ley 9996 lo prohíbe a usted y a sus dependientes: ninguna labor manual o intelectual remunerada. Si su plan incluye trabajar, o que su pareja o sus hijos mayores trabajen, revise con un abogado otra categoría migratoria antes de presentar la solicitud, porque cambiar de categoría después le costará tiempo y un nuevo expediente.

¿La residencia lo obliga a pagar impuestos como residente fiscal?

No automáticamente. Como establece el artículo 6 de la Ley 9996, la residencia migratoria y la residencia fiscal son condiciones distintas: la segunda depende de que cumpla los requisitos de la Ley del Impuesto sobre la Renta y su reglamento. Sí pagará los impuestos propios de la casa, como el municipal, que además debe estar al día para obtener la certificación. Revise su situación con un contador en Costa Rica y en su país de origen.

Esta guía resume la práctica en Costa Rica según las normas vigentes en noviembre de 2026 y no sustituye el consejo de un abogado o de un notario, que debe revisar su caso, el título de la propiedad y su expediente antes de que usted compre o presente la solicitud ante Migración.